Một khoản tiền có thể được gọi là đặt cọc, giữ chỗ hay đăng ký ưu tiên, nhưng rủi ro với người mua không thay đổi nếu bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Từng tìm hiểu một dự án nhà ở tại Hải Phòng, anh Nguyễn Văn Thành, phường Thành Đông, cho biết đã được môi giới mời chuyển tiền “booking” để được ưu tiên lựa chọn sản phẩm khi dự án chính thức mở bán. Thay vì xuống tiền ngay, anh tìm hiểu thêm về pháp lý dự án và điều kiện nhận lại tiền nếu sau đó không mua.
“Điều tôi băn khoăn là dự án đã đủ điều kiện bán hay chưa, tiền được chuyển cho ai và nếu không mua thì căn cứ nào để nhận lại. Với những khoản tiền để giữ chỗ, ưu tiên chọn căn, người mua như chúng tôi rất khó biết đến đâu là an toàn”, anh Thành nói.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá cho thuê mua và khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua.
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa quy định trực tiếp mức trần tiền đặt cọc, luật năm 2023 đã đặt giới hạn 5%, đồng thời không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
Tuy nhiên, quy định chặt với “tiền đặt cọc” chưa đồng nghĩa mọi khoản tiền mang bản chất đặt cọc đều đã được kiểm soát. Thực tế xuất hiện những tên gọi như giữ chỗ, đăng ký ưu tiên, khoản thiện chí, thỏa thuận hợp tác... Người mua chuyển tiền để được ưu tiên lựa chọn sản phẩm trong tương lai, song giấy tờ lại không mang tên hợp đồng đặt cọc.
Tại Hải Phòng, những tháng gần đây, Sở Xây dựng công bố nhiều đợt nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh, như 284 căn nhà ở thương mại thấp tầng tại dự án ở Tràng Cát, 165 căn tại khu vực ngõ 226 Lê Lai, 270 căn tại một khu đô thị mới ở phường Thủy Nguyên… Đây là mốc pháp lý quan trọng đối với việc nhận tiền của khách hàng.
Một môi giới bất động sản lâu năm tại Hải Phòng cho rằng khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, song tâm lý muốn chọn căn đẹp, vị trí tốt vẫn khiến một số người sẵn sàng xuống tiền sớm. Những cụm từ như “ưu tiên chọn căn”, “đăng ký nguyện vọng” dễ tạo cảm giác nếu không nộp tiền sớm sẽ mất cơ hội.
Vấn đề vì thế không nằm ở tên gọi của giấy tờ người mua ký, mà ở bản chất khoản tiền được chuyển đi.
Điểm này được đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội chuyên trách thành phố Hải Phòng nhấn mạnh tại phiên thảo luận ngày 22/8 về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo đại biểu, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, nếu chỉ kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”, việc đổi tên khoản tiền vẫn có thể tạo đường khác để nhận tiền trước của khách hàng.
Bởi vậy, đề xuất đáng chú ý là quản lý theo bản chất giao dịch thay vì tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hay bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Sau thời điểm này, mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù được gọi bằng tên nào, cũng phải chịu giới hạn theo luật.
Theo luật sư Dương Đức Trọng, Trưởng Văn phòng Luật sư TH Bảo Tín (Đoàn Luật sư thành phố), khi xảy ra tranh chấp phải xem xét nội dung thỏa thuận, chủ thể nhận tiền và mục đích chuyển tiền. Một văn bản mang tên “đăng ký nguyện vọng” nhưng kèm điều kiện nộp tiền để giữ quyền mua một sản phẩm cụ thể rất khác việc doanh nghiệp đơn thuần khảo sát nhu cầu thị trường.
Siết quy định không có nghĩa ngăn doanh nghiệp tìm hiểu nhu cầu khách hàng. Chủ đầu tư vẫn có thể giới thiệu thông tin, khảo sát thị trường, tiếp nhận nhu cầu. Ranh giới cần làm rõ là có hay không việc nhận tiền để đổi lấy quyền ưu tiên mua bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Luật hiện hành cũng kiểm soát dòng tiền theo tiến độ dự án. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc; tổng số tiền những lần tiếp theo không quá 70% trước khi bàn giao. Khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Dự thảo sửa đổi đang tiếp tục được hoàn thiện theo hướng vừa tháo gỡ khó khăn cho hoạt động đầu tư kinh doanh, vừa bảo vệ người mua. Nhiều đại biểu cũng đề nghị kiểm soát tiền người mua theo từng dự án, tránh để nguồn tiền huy động từ dự án này được sử dụng tùy ý cho dự án khác.
Tại Hải Phòng, việc Sở Xây dựng công khai các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tạo căn cứ để người dân kiểm tra trước khi giao dịch. Người mua cần xác định dự án đã đủ điều kiện kinh doanh chưa, ai nhận tiền và việc nhận tiền dựa trên căn cứ pháp lý nào.
Nếu các nguyên tắc đang được thảo luận được quy định rõ trong luật sửa đổi, khoảng trống giữa “đặt cọc”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”… sẽ được thu hẹp. Kiểm soát tốt các khoản tiền có bản chất đặt cọc sẽ khép lại khoảng trống từ những tên gọi khác nhau, góp phần minh bạch thị trường bất động sản và bảo vệ người mua.
HÀ KIÊN
