Việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê không chỉ là giải pháp về nhà ở mà còn là bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển đô thị, thị trường bất động sản và hệ thống an sinh xã hội.
Trong cuộc làm việc với Đảng ủy Chính phủ về triển khai Chỉ thị số 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh chính sách nhà ở trong giai đoạn mới phải được thiết kế với tư duy mới, tầm nhìn mới, bảo đảm mọi người dân đều có chỗ ở. Nhà là để ở, không phải để kinh doanh hay tích sản.
Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ, minh bạch đối tượng thụ hưởng chính sách, cơ chế mua bán để ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở. Trong giai đoạn từ nay đến năm 2030, bên cạnh nhà ở để bán, nhà ở cho thuê cần được xác định là một trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng tập trung lao động nhập cư và những nơi giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân.
Nhìn nhận về định hướng này, Tiến sĩ Bùi Đức Hưng, nguyên Vụ trưởng Vụ Kế hoạch - Tài chính (Bộ Xây dựng), cho rằng đây không đơn thuần là sự điều chỉnh chính sách nhà ở mà là bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển đô thị, thị trường bất động sản và an sinh xã hội.
Theo ông, trong nhiều năm qua, chính sách và thị trường nhà ở chủ yếu được xây dựng trên nền tảng tư duy sở hữu. Từ cơ chế quản lý, vận hành thị trường đến tâm lý xã hội đều hướng tới mục tiêu mua và sở hữu nhà ở. Đây là nhu cầu chính đáng, tuy nhiên thực tế hiện nay cho thấy phần lớn người lao động và nhóm thu nhập thấp gần như không còn khả năng tiếp cận nhà ở bằng hình thức mua đứt.
Giá bất động sản tại nhiều đô thị tăng nhanh hơn nhiều lần so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Trong khi một bộ phận có điều kiện tài chính có thể sở hữu nhiều bất động sản phục vụ đầu tư hoặc tích sản thì phần lớn người dân phải dành tỷ lệ lớn thu nhập cho chi phí nhà ở hoặc chấp nhận điều kiện sinh sống thiếu ổn định.
Theo Tiến sĩ Bùi Đức Hưng, đây là biểu hiện của sự mất cân đối lớn giữa cung và cầu trên thị trường. Phân khúc nhà ở thương mại có dấu hiệu dư thừa nhưng chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính hoặc nhu cầu đầu tư, trong khi nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng dù nhu cầu thực tế rất lớn.
Ông cho rằng ngay cả nhiều dự án nhà ở xã hội để bán hiện nay cũng đã vượt quá khả năng chi trả của không ít người lao động. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở việc xã hội đang quá chú trọng đến giá trị tài sản của căn nhà mà chưa quan tâm đúng mức tới giá trị sử dụng của nó.
Dưới góc độ kinh tế chính trị, nhà ở là một loại hàng hóa có hai thuộc tính gồm giá trị và giá trị sử dụng. Nếu chỉ nhìn nhà ở như một loại tài sản để mua bán sẽ dễ hình thành tâm lý đầu cơ và tích lũy tài sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao. Ngược lại, nếu coi nhà ở là điều kiện sống cơ bản của người dân thì chính sách sẽ phải hướng tới mục tiêu bảo đảm mọi người đều có nơi ở phù hợp.
Từ góc nhìn đó, Tiến sĩ Bùi Đức Hưng cho rằng nhà ở xã hội cho thuê cần được xem là một bộ phận của hạ tầng an sinh xã hội chủ yếu, tương tự như giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.
Theo ông, một đô thị hiện đại không chỉ cần hệ thống đường sá, cao ốc hay trung tâm thương mại mà còn phải có quỹ nhà ở phù hợp dành cho người lao động. Nếu lực lượng lao động không có nơi ở ổn định với chi phí hợp lý thì rất khó duy trì nguồn nhân lực bền vững cho các khu công nghiệp và các đô thị lớn.
Mặc dù tâm lý sở hữu nhà ở vẫn còn phổ biến tại Việt Nam, Tiến sĩ Bùi Đức Hưng cho rằng phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê là xu hướng tất yếu. Ông nhận định trong bối cảnh hiện nay, giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tích lũy của đa số người trẻ. Một người lao động bình thường rất khó mua nhà chỉ bằng thu nhập từ tiền lương. Nhiều gia đình phải gánh khoản vay kéo dài hàng chục năm để sở hữu một căn hộ, kéo theo áp lực tài chính lớn và làm giảm khả năng chi tiêu cho giáo dục, y tế cũng như các nhu cầu phát triển khác.
Theo ông, tại nhiều quốc gia phát triển, thuê nhà là hình thức phổ biến và không đồng nghĩa với sự thiếu ổn định trong cuộc sống. Singapore, Hàn Quốc hay Trung Quốc đều đã phát triển mạnh mô hình thuê và thuê mua nhà ở với sự tham gia tích cực của Nhà nước trong việc tạo lập nguồn cung và điều tiết thị trường.
Điều quan trọng là người thuê phải được bảo đảm quyền lợi lâu dài thông qua hệ thống nhà ở có giá thuê hợp lý, chất lượng tốt, hạ tầng đồng bộ và cơ chế quản lý ổn định. Khi những điều kiện đó được đáp ứng, quan niệm về nhà ở của người dân sẽ dần thay đổi.
Tiến sĩ Bùi Đức Hưng nhấn mạnh cần chuyển từ tư duy “an cư là sở hữu nhà” sang “an cư là có nơi ở phù hợp”. Đây không chỉ là sự thay đổi trong nhận thức mà còn là yêu cầu tất yếu của nền kinh tế hiện đại, nơi lực lượng lao động cần dịch chuyển linh hoạt theo nhu cầu của thị trường. Khi có hệ thống nhà ở cho thuê đủ lớn, người lao động có thể yên tâm làm việc tại nhiều địa phương mà không phải chịu áp lực sở hữu bất động sản bằng mọi giá.
Theo Tiến sĩ Bùi Đức Hưng, để hiện thực hóa định hướng phát triển nhà ở xã hội như một bộ phận của hạ tầng an sinh, trước hết cần thay đổi tư duy phát triển từ trọng tâm bán nhà sang ưu tiên cho thuê và thuê mua.
Nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những địa bàn tập trung đông lao động nhập cư như định hướng mà Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã đặt ra. Đây cần được xem là khâu đột phá trong chính sách nhà ở giai đoạn mới.
Ông cho rằng nếu tiếp tục phát triển nhà ở xã hội chủ yếu theo hình thức bán sẽ khó đáp ứng được nhu cầu của đa số người lao động do khả năng chi trả có giới hạn. Trong khi đó, mô hình cho thuê có thể giúp nhiều người tiếp cận chỗ ở với chi phí phù hợp hơn. Tuy nhiên, để thực hiện mục tiêu này, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc tạo lập nguồn cung nhà ở xã hội thay vì chỉ dừng ở việc ban hành chính sách hoặc ưu đãi đầu tư.
Tiến sĩ Bùi Đức Hưng đề xuất nghiên cứu lại mô hình doanh nghiệp công ích trong lĩnh vực nhà ở. Theo ông, Nhà nước cần có các doanh nghiệp đủ năng lực để đầu tư, xây dựng và quản lý quỹ nhà ở xã hội cho thuê. Nếu hoàn toàn phụ thuộc vào doanh nghiệp tư nhân sẽ khó đạt mục tiêu an sinh xã hội bởi các doanh nghiệp luôn phải bảo đảm hiệu quả kinh doanh, trong khi lĩnh vực nhà ở xã hội đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi dài và tỷ suất lợi nhuận thấp.
Theo ông, quỹ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư có thể được sử dụng linh hoạt cho nhiều hình thức như cho thuê dài hạn, thuê mua hoặc bán kèm hỗ trợ tín dụng ưu đãi. Quan trọng nhất là Nhà nước cần nắm giữ một phần nguồn cung để có công cụ điều tiết thị trường. Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh minh bạch hóa thị trường đất đai và bất động sản, xây dựng hệ thống thông tin đồng bộ nhằm kiểm soát giá cả và ngăn ngừa đầu cơ.
Tiến sĩ Bùi Đức Hưng cho rằng tinh thần cốt lõi trong định hướng mới của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm là đưa nhà ở trở về đúng bản chất phục vụ cuộc sống con người thay vì trở thành công cụ đầu cơ hay tích sản.
Khi nhà ở xã hội cho thuê được nhìn nhận là một dạng hạ tầng an sinh xã hội, chính sách phát triển đô thị sẽ có điều kiện chuyển sang hướng bền vững hơn, vừa giải quyết nhu cầu chỗ ở, vừa hỗ trợ điều tiết lao động, giảm áp lực lên thị trường bất động sản và tạo nền tảng ổn định cho phát triển kinh tế - xã hội trong dài hạn.
TT (tổng hợp)
-6ccde9ee283869074118d91c5f4c60b3.jpg "Hải Phòng phấn đấu có thêm hơn 5 triệu m² sàn nhà ở xã hội")
