Cần thêm những quy định kiểm soát dự án đầu tư có sử dụng đất

UBND thành phố vừa có quyết định thu hồi diện tích đất dự án của Công ty TNHH du lịch và đầu tư EIE tại Lô 20A đường Lê Hồng Phong nhiều năm không triển khai. Ảnh: Trung Kiên

Thành phố Hải Phòng thuộc tốp đầu cả nước trong công tác thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Thực hiện Luật Đất đai 2013, Hải Phòng thu hồi đất do vi phạm quy định tại điểm i, Khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai đối với 25 trường hợp, diện tích: 445,68 ha; thực hiện gia hạn sử dụng đất đối với 51 trường hợp, diện tích 99,61 ha. Nhấn mạnh ở đây là sau 24 tháng, nếu nhà đầu tư không hoàn thiện dự án để đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất, và tại Hải Phòng có những khu đất giá trị lên đến vài trăm tỷ đồng bị thu hồi ví dụ như Công ty Duy Hưng, Công ty EIE mặt đường Lê Hồng Phong. Bên cạnh những chủ đầu tư chây ỳ không thực hiện dự án, cũng có nhiều nhà đầu tư nhận thức rõ ràng hơn về sự nghiêm trọng khi Nhà nước “cảnh báo đỏ” bằng quyết định gia hạn 24 tháng, họ tập trung nguồn lực để xây dựng công trình, đưa đất vào sử dụng hiệu quả, tạo công ăn việc làm cho lao động địa phương và tăng thu ngân sách nhà nước. Nhưng quá trình triển khai còn nhiều vướng mắc, bất cập cần được điều chỉnh, bổ sung phù hợp thực tiễn.

Thứ nhất, khái niệm không đưa đất vào sử dụng chưa được quy định cụ thể; thực tế khi kiểm tra có những dự án đã thực hiện san lấp mặt bằng và xây dựng tường bao chung quanh nhưng chưa xây dựng bất kỳ công trình nào trên đất, thời gian để đất hoang hóa không sử dụng quá 12 tháng nhưng tiến độ thực hiện dự án được duyệt chưa chậm quá 24 tháng. Như vậy, trường hợp này có được xác định là không đưa đất vào sử dụng quá 12 tháng không? Cần quy định cụ thể thế nào là không đưa đất vào sử dụng liên tục 12 tháng.

Thứ hai, thường thì tiến độ ghi trong dự án trước đây quy định luôn là ngày, tháng, năm nào thì phải hoàn thành thủ tục, ngày, tháng, năm nào phải hoàn thành công trình đưa vào sử dụng; nhưng thực tế thì thời gian nhà đầu tư được bàn giao đất sẽ chậm hơn so với chủ trương đầu tư được duyệt. Vậy thời hạn để tính dự án đã chậm 24 tháng xác định như thế nào, có được cộng thêm khoảng thời gian mà Nhà nước chậm bàn giao đất cho nhà đầu tư không? Cần quy định cụ thể nội dung này.

Thứ ba, quá trình kiểm tra để xử lý các dự án chậm triển khai tại Hải Phòng cho thấy có những trường hợp được giao đất nhiều lần (không phải trường hợp giao đất theo tiến độ dự án mà được giao đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng); cho đến thời điểm kiểm tra, nhà đầu tư chưa hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng. Khi yêu cầu nhà đầu tư có văn bản đề nghị gia hạn sử dụng đất thì họ kiến nghị rằng Nhà nước chưa hoàn thành công tác thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp, do vậy doanh nghiệp chưa thể hoàn thành dự án đưa vào sử dụng. Đây là cớ để doanh nghiệp không phải gia hạn sử dụng đất và vẫn ung dung ủ đất chờ thời cơ để chuyển nhượng kiếm lời. Luật Đất đai không có quy định về giao đất nhiều lần nếu không phải do tiến độ dự án quy định; nhưng thực tế ở Hải Phòng cũng như nhiều địa phương khác, công tác giải phóng mặt bằng rất khó khăn, và để đáp ứng tiến độ xây dựng của dự án, địa phương vẫn phải thực hiện thủ tục giao đất nhiều lần. Cũng rất cần có những quy định bổ sung về trường hợp này cho phù hợp với thực tiễn, tạo hành lang pháp lý rõ ràng khi triển khai.

Thứ tư, trong một dự án thường có nhiều khu chức năng, khi cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra thì một số khu chức năng (thường là khu vực kinh doanh chính của dự án) đã hoàn thành việc xây dựng, nhưng một số khu chức năng khác vẫn để hoang hóa không đưa vào sử dụng. Luật Đất đai chỉ quy định dự án chậm tiến độ chứ không quy định về trường hợp một phần của dự án bị chậm, dẫn đến khi xử lý các trường hợp này, cán bộ thực thi bị lúng túng, sẽ phải gia hạn cho toàn bộ dự án hay chỉ gia hạn đối với phần diện tích đất chưa xây dựng công trình?

Thứ năm, Hải Phòng hiện đang xử lý một trường hợp cũng rất vướng mắc về quy định như sau: một dự án được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được UBND thành phố gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng. Trong thời gian này, doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho 1 doanh nghiệp khác và không thông tin gì cho doanh nghiệp mua biết về việc dự án đang trong thời gian gia hạn sử dụng đất 24 tháng, cần nhanh chóng xây dựng công trình để đưa đất vào sử dụng. Quá thời hạn 24 tháng, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, lập biên bản và thông báo cho doanh nghiệp (bên mua) biết rằng sẽ trình thành phố thu hồi đất do quá 24 tháng kể từ ngày gia hạn tiến độ sử dụng đất mà doanh nghiệp không xây dựng xong công trình theo dự án được duyệt. Khi được thông báo với nội dung như vậy, doanh nghiệp mua khu đất đã có văn bản kiến nghị rằng Luật Đất đai không quy định cấm chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian dự án được gia hạn 24 tháng, nhưng doanh nghiệp không hề hay biết rằng khu đất đang trong thời gian gia hạn 24 tháng. Hơn nữa, đối tượng gia hạn tiến độ sử dụng đất là doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải là doanh nghiệp đang sử dụng đất, nên đề nghị không thực hiện thu hồi đất theo quyết định gia hạn sử dụng đất. Như vậy, đây là một khoảng trống trong quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, cần được bổ sung chi tiết, tránh gây thiệt hại cho doanh nghiệp cũng như bảo đảm thực thi pháp luật công bằng.

Thứ sáu, Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 15b vào Nghị định 43/2014/NĐCP về quy định thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Đây là quy định rất nhân văn, tạo điều kiện cho nhà đầu tư thu hồi vốn khi dự án bị chấm dứt hoạt động. Tuy nhiên, quy định này lại không được áp dụng đối với trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng. Tại Hải Phòng có một số doanh nghiệp trước đây vốn là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, cùng với sự kêu gọi của lãnh đạo thành phố, các doanh nghiệp bỏ vốn và huy động nguồn lực để thực hiện dự án với mục đích góp phần xây dựng quê hương. Nhưng không phải dự án nào cũng thành công, có những dự án triển khai dở dang thì gặp suy thái kinh tế toàn cầu, hay đại dịch COVID-19, nên phải “đắp chiếu”. Thành phố cũng muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp thu hồi vốn, chuyển hướng kinh doanh trong giai đoạn khó khăn nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất rất vướng mắc, nếu không muốn nói là bất khả thi. Không một doanh nghiệp nào muốn nhận chuyển nhượng một khu đất bị gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng với lý do họ không thể triển khai dự án theo ý tưởng của nhà đầu tư cũ; nếu nhận chuyển nhượng khu đất, họ cần được thực hiện một dự án mới với tiến độ thực hiện dự án phù hợp với điều kiện thực tế.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nhìn nhận vấn đề theo hai chiều, đó là vừa có quy định kiểm soát để tránh nhà đầu tư “lách” luật, đồng thời có những chính sách, quy định để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển đúng hướng./.