Các bên nên tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Gần đây, Báo Hải Phòng nhận được nhiều phản ánh về tình trạng tranh chấp liên quan tới các khoản tiền đặt cọc trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cách đây ít năm, anh Đỗ Mạnh Hùng ở ngõ 246 phố Đà Nẵng có thỏa thuận nhận chuyển nhượng 2 lô đất thuộc dự án khu khu dân cư ở phường Đằng Hải (quận Hải An) của anh Trần Quốc Bảo, ở phố Lê Lai (quận Ngô Quyền). Tuy nhiên, sau khi nhận đặt cọc 50 triệu đồng, anh Bảo lại không hoàn thành thủ tục chuyển nhượng lô đất do lô đất này chỉ "nằm trên giấy". Để làm tin, anh Bảo xuất trình cho anh Hùng xem 2 bản phô-tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế không có đất.
Hay trường hợp chị Trần Thị N. ở ngõ 309 phố Đà Nẵng đăng tin cần chuyển nhượng thửa đất rộng 50m2 ở phường Đông Hải 1 (quận Hải An). Một người tự nhận là đồng hương, mới chuyển ra làm việc ở trung tâm thành phố, đang gặp khó khăn về chỗ ở nên tìm tới chị N. để mua đất. Giữa hai bên thống nhất giá cả, lập hợp đồng đặt cọc 40 triệu đồng. Nhưng sau đó, chị N. quyết định không bán đất nữa. Ngay lập tức "người đồng hương" kéo theo một số người nhà đến tận cơ quan chị N. gây sức ép để chị N. phải bán đất hoặc phải chịu phạt cọc bằng 300%.
Luật sự Vũ Đình Dực, Trưởng văn phòng luật sư Bạch Đằng cho biết: Theo quy định tại điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc phải thực hiện công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, cũng chính việc này dẫn tới phát sinh các tranh chấp liên quan tới các khoản đặt cọc trong các giao dịch tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa tranh chấp xảy ra, người dân xem xét ký đối tượng của giao dịch và thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc hoặc với sự chứng kiến của người làm chứng không có liên quan đến giao dịch này. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc cũng cần lưu ý tới một số nội dung của hợp đồng đặt cọc, như thời hạn đặt cọc, các khoản thuế, lệ phí mà hai bên chịu khi tiến hành giao dịch, nhất là các quy định về phạt cọc. Theo quy định tại điều 328 Bộ Luật Dân sự, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, trong thực tế cũng xuất hiện, một số đơn vị môi giới, đầu cơ bất động sản lợi dụng sự bất cẩn của người dân, không thỏa thuận tới việc phạt cọc khi hợp đồng không được thực hiện, sau đó, tự ý bổ sung mức phạt cọc gấp 3- 4 lần số tiền cọc. Từ đó, buộc bên còn lại phải thực hiện giao dịch. Nếu hai bên không thống nhất được tranh chấp chung quanh việc đặt cọc, có thể khởi kiện đến TAND có thẩm quyền để giải quyết theo quy định pháp luật. Nếu bên nào lợi dụng hợp đồng đặt cọc để quấy rối, gây tổn hại tới cuộc sống, công việc cá nhân của bên còn lại hòng ép buộc thực hiện giao dịch, phía bị hại có thể trình báo cơ quan công an để giải quyết vụ việc./.
Bài và ảnh: Minh An
