Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó đề xuất hai phương án áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Theo quy định, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… Trong khi đó, hệ số K là công cụ để điều chỉnh mức giá trong bảng giá theo từng khu vực, vị trí cụ thể, nhằm tiệm cận hơn với giá thị trường.
Dự thảo nghị định lần này đặt ra 2 kịch bản khác nhau nhằm xử lý vấn đề trên.
Ở phương án thứ nhất, cơ quan soạn thảo đề xuất áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K cho 14 trường hợp, nhiều hơn so với quy định hiện nay. Đáng chú ý, một số trường hợp mới được đưa vào diện áp dụng hệ số điều chỉnh như: Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Nếu phương án này được thông qua, giá đất dùng để tính nghĩa vụ tài chính sẽ linh hoạt hơn, phụ thuộc nhiều hơn vào hệ số điều chỉnh.
Với phương án thứ hai, dự thảo tách bạch rõ các trường hợp chỉ áp dụng bảng giá đất và các trường hợp phải kết hợp thêm hệ số K.
Cụ thể, có 9 nhóm trường hợp chỉ sử dụng bảng giá đất, chủ yếu liên quan tới hộ gia đình, cá nhân và các khoản thu mang tính hành chính như: Công nhận quyền sử dụng đất ở; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính các loại thuế liên quan đến đất đai; lệ phí quản lý, sử dụng đất; tiền xử phạt vi phạm hành chính; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý đất đai.
Bảng giá đất cũng được dùng làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đối với các khu đất đã có hạ tầng và tính tiền khi bán nhà ở thuộc tài sản công cho người đang thuê.
Ngược lại, 8 trường hợp còn lại sẽ áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K. Nhóm này bao gồm các giao dịch có yếu tố thị trường và giá trị lớn hơn như: Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá; giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu; gia hạn thời hạn sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch chi tiết; chuyển hình thức sử dụng đất; xác định giá khởi điểm đấu giá; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Dù lựa chọn phương án nào, mục tiêu chung của cơ quan soạn thảo là giảm bớt sự phụ thuộc vào việc xác định giá đất cụ thể cho từng dự án. Việc sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K được kỳ vọng sẽ rút ngắn thủ tục, tạo thuận lợi cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, gia hạn thời gian sử dụng hay điều chỉnh quy hoạch, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và giải ngân vốn đầu tư.
Nếu được thông qua, nghị định này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
