Điều kiện mua bán nhà ở xã hội

Phối cảnh Dự án nhà ở xã hội MoonBay Residence số 384 đường Lê Thánh Tông (quận Ngô Quyền).

- Đề nghị luật sư cho biết, điều kiện được mua nhà ở xã hội?

- Theo Khoản 1, Điều 51 Luật Nhà ở 2014, có 3 điều kiện để được mua nhà ở xã hội. Cụ thể: Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình; chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội... Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này... Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật, đó là người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân và Quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức...

- Vậy người sở hữu nhà ở xã hội có được bán cho người khác hay không?

- Điều kiện bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 như sau: Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế...

Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

- Việc rao bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý như thế nào?

Điểm b, Khoản 1, Điều 63 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27- 11-2017 của Chính phủ quy định chủ đầu tư sẽ bị xử phạt từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng nếu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không bảo đảm các điều kiện theo quy định. Bên cạnh đó, căn cứ khoản 3 điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án nhưng chưa đủ điều kiện mà chủ đầu tư đã bán thì chủ dự án có thể bị xử lý như sau: Phạt tiền từ 400 triệu đến 600 triệu đồng đối với một trong các hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định. Chủ đầu tư còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đó là: Bị thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, thuê, thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo điểm b, Khoản 2, Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.

Vì mang ý nghĩa xã hội rất lớn, các dự án nhà ở xã hội chỉ được mua, bán, cho thuê đúng đối tượng, đúng quy định pháp luật. Do đó, doanh nghiệp và người dân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội cần tìm hiểu rõ ràng các thông tin về điều kiện, đối tượng được mua nhà ở xã hội; nhà ở xã hội đã đủ 5 năm tính từ thời điểm hoàn thành số tiền mua, thuê trong hợp đồng với chủ đầu tư hay chưa; người bán nhà ở xã hội đã trả hết số tiền theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư hay chưa...

- Trân trọng cảm ơn luật sư!