Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 1/7/2026 được kỳ vọng định hình lại cấu trúc hệ thống và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Sự thay đổi của thể chế là thước đo chính xác nhất cho năng lực thích ứng của các chủ thể kinh doanh. Trong sáu tháng đầu năm 2026, bức tranh kinh doanh bất động sản cả nước ghi nhận những biến động lớn.
Theo số liệu thống kê, cả nước có hơn 1.460 doanh nghiệp bất động sản đã phải giải thể, tăng hơn 120% so với cùng kỳ năm trước. Để lành mạnh hóa môi trường đầu tư, chính quyền thành phố Hải Phòng đang chủ động triển khai nhiều giải pháp quyết liệt và đồng bộ xử lý các dự án tồn đọng, góp phần khơi thông nguồn lực, tạo dư địa phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
Trong bối cảnh này, Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực và đi vào thực tiễn cuộc sống được coi là công cụ quản lý chiến lược nhằm thanh lọc mạnh mẽ, nâng cao chất lượng nguồn lực và thiết lập kỷ cương mới cho toàn ngành.
Theo ông Nguyễn Quang Văn, Giám đốc Công ty CP Đầu tư Văn Minh, thay đổi căn bản trong công tác quản lý nhà nước hiện nay là sự chuyển dịch mạnh mẽ từ phương thức tiền kiểm sang hậu kiểm. Trong đó, đề cao tối đa vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư theo nội dung quy định tại các luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở và đất đai mới nhất.
Theo Điều 29, Luật Xây dựng 2025, cơ quan quản lý nhà nước đã cắt giảm triệt để thủ tục hành chính thông qua việc bãi bỏ hoàn toàn bước thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở. Trách nhiệm kiểm soát thiết kế xây dựng sau khi dự án được phê duyệt được giao trực tiếp cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, để bảo đảm an toàn và chất lượng công trình, chủ đầu tư vẫn có trách nhiệm bắt buộc phải thẩm tra thiết kế thông qua các đơn vị tư vấn độc lập. Điều này áp dụng cho các công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng hoặc các công trình thuộc diện thẩm định về phòng cháy, chữa cháy.
Quy định này bảo đảm nguyên tắc xuyên suốt là từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khởi công xây dựng, mỗi công trình chỉ phải thực hiện một thủ tục hành chính duy nhất. Đây là điểm cải cách mang tính đột phá, vừa tháo gỡ rào cản hành chính cho các doanh nghiệp chân chính, vừa nâng cao tính tự chủ và tự chịu trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Điều 43 Luật Xây dựng 2025 mở rộng đáng kể đối tượng được miễn giấy phép xây dựng nhằm bảo đảm tính đồng bộ với các luật chuyên ngành khác. Các trường hợp được bổ sung diện miễn giấy phép bao gồm công trình xây dựng cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt, dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.
Đi đôi với kiến tạo phát triển là siết chặt quản lý để tránh tình trạng lạm dụng kẽ hở pháp lý, đặc biệt đối với loại hình nhà ở riêng lẻ tại các đô thị. Công trình xây dựng cấp 4 và nhà ở riêng lẻ chỉ được miễn giấy phép xây dựng khi có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m2 và không thuộc các khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung. Quy định này đòi hỏi công tác quản lý trật tự xây dựng tại đô thị lớn như Hải Phòng phải thực hiện chặt chẽ, thực chất hơn, bảo đảm mỹ quan và an toàn đô thị bền vững.
Ông Hoàng Đại, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng cho rằng việc siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư trong công khai thông tin dự án là bước đi thực tế và nghiêm túc.
Doanh nghiệp không còn có thể dùng kết quả thẩm định của cơ quan quản lý để khỏa lấp sai sót, vì hệ thống hậu kiểm dựa trên cơ sở dữ liệu số sẽ truy xuất trực tiếp trách nhiệm người ký duyệt. Đây thực sự là bước ngoặt lớn về mặt tư duy quản lý, chuyển đổi từ quản trị thủ tục sang quản trị trách nhiệm của từng chủ thể tham gia dự án, thúc đẩy các doanh nghiệp phải nâng cao năng lực nội tại nếu muốn tồn tại vững chắc.
Luật Xây dựng 2025 còn tạo ra bước đột phá về mặt công nghệ, thiết lập kỷ cương kỹ thuật thông qua công cụ số hóa. Điều 7 Luật Xây dựng 2025 đưa mô hình thông tin công trình (BIM) thành nguyên tắc pháp lý cốt lõi trong chuyển đổi số ngành xây dựng, minh bạch hơn thị trường bất động sản. Toàn bộ quy trình từ khảo sát, thiết kế đến thi công và vận hành phải được thực hiện trên nền tảng số hóa, tiến tới việc hồ sơ BIM thay thế hoàn toàn bản vẽ giấy truyền thống.
Điều này được quy định chi tiết thực hiện theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/6/2026, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Ông Trần Hải Nghĩa, Giám đốc Công ty Quản lý bất động sản Mhomes Holding cho rằng quy định bắt buộc này đặt ra yêu cầu toàn diện về quản lý dữ liệu xuyên suốt vòng đời dự án. Sau khi hoàn thành, chủ đầu tư phải cập nhật mô hình BIM hoàn công vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng để phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì.
Do đó, doanh nghiệp không thể chỉ tập trung xây dựng khối nhà ở để bán như trước đây, mà phải hoàn thiện đồng bộ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật theo từng giai đoạn đầu tư. Yêu cầu pháp lý này buộc doanh nghiệp phải thay đổi căn bản cách lập tiến độ, phân bổ dòng tiền và tổ chức thi công thực địa một cách khoa học, chính xác.
Trong bối cảnh mới, việc đưa các yêu cầu cụ thể về BIM cùng nghĩa vụ cập nhật dữ liệu số vào hợp đồng với các đơn vị tư vấn, thiết kế, thi công là bước đi bắt buộc để bảo đảm tính liên tục và chuẩn xác của dữ liệu dự án.
Sự thanh lọc bền vững từ thị trường bất động sản kết hợp cùng những điểm mới, công cụ quản lý số hóa hiện đại theo Luật Xây dựng 2025 chính là yếu tố cốt lõi để tạo dựng niềm tin vững chắc cho nhà đầu tư và nhân dân. Từ đó, hướng tới thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững.
THU HẰNG
