Chung cư ngày càng trở thành lựa chọn phổ biến của người dân nhưng kéo theo đó là không ít khó khăn trong quản lý, vận hành.
Nhiều cư dân tại chung cư Đông Khê trên đường Đỗ Chính vẫn chưa quên thời gian thang máy hỏng kéo dài khiến việc đi lại trở thành nỗi ám ảnh. Người già, trẻ nhỏ phải leo bộ nhiều tầng, sinh hoạt bị đảo lộn.
Ở nhiều chung cư khác, những bất cập tương tự cũng không hiếm. Khi các vấn đề nhỏ không được xử lý kịp thời, dễ tích tụ thành bức xúc lớn, ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống của cư dân.
Quản trị chung cư không chỉ là trông coi tòa nhà hay xử lý sự cố. Một tòa nhà có hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hộ dân, với nhiều hệ thống kỹ thuật vận hành liên tục. Nếu thiếu quy trình rõ ràng, rất dễ phát sinh mâu thuẫn.
Ông Ngô Hồng Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý và Phát triển bất động sản M.HOMES Holdings, đơn vị đang quản lý vận hành nhiều tòa nhà chung cư tại thành phố cho rằng, quản lý vận hành không chỉ bảo đảm an ninh, vệ sinh hay duy trì thiết bị mà còn giữ cho đời sống chung cư ổn định, an toàn, hạn chế xung đột.
Theo ông Hưng, tranh chấp thường xoay quanh quỹ bảo trì, chất lượng công trình hoặc quan hệ giữa ban quản trị với cư dân. Nếu thiếu đơn vị vận hành đủ năng lực tiếp nhận, xử lý và kết nối các bên, mâu thuẫn dễ kéo dài. Một chung cư chỉ vận hành ổn định khi bộ máy quản lý làm việc bài bản, phân công rõ trách nhiệm, có quy trình xử lý sự cố và phối hợp nhịp nhàng giữa các bên. Khi quản lý chuyên nghiệp, nhiều vấn đề được phát hiện sớm, xử lý kịp thời.
Chị Nguyễn Thu Hằng, cư dân chung cư Bạch Đằng Lake View (phường Hải Dương) cho biết, điều khiến cư dân yên tâm không chỉ là cơ sở vật chất mà còn là cách ban quản lý phản ứng trước sự cố. Khi thông tin được công khai, phản hồi kịp thời, cư dân sẽ dễ chia sẻ, hợp tác; ngược lại, nếu xử lý chậm, bức xúc sẽ lan rộng.
Nếu sự chuyên nghiệp là điều kiện để chung cư vận hành trơn tru thì minh bạch tài chính là yếu tố giữ ổn định lâu dài. Trong các nguyên nhân gây mâu thuẫn, quỹ bảo trì 2% luôn nhạy cảm nhất. Đây là nguồn kinh phí quan trọng để duy tu, bảo dưỡng các hạng mục chung như thang máy, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy và thiết bị phục vụ sinh hoạt của tòa nhà. Chỉ cần việc quản lý, sử dụng thiếu rõ ràng, tranh chấp rất dễ phát sinh.
Luật gia Nguyễn Văn Loan, Phó Giám đốc Công ty TNHH một thành viên Luật Nhân Ái, phường Hồng Bàng cho rằng, muốn quản trị chung cư hiệu quả, trước hết ban quản trị phải đủ năng lực và trách nhiệm. Thành viên không thể chỉ lựa chọn theo sự quen biết hay tín nhiệm cảm tính mà cần tiêu chí cụ thể, ưu tiên người có hiểu biết về pháp lý, tài chính, kỹ thuật và có thời gian, tâm huyết với công việc chung.
Theo ông Loan, việc thu, chi các khoản kinh phí phải được công khai, minh bạch, có chứng từ đầy đủ và thông tin rõ để cư dân giám sát. Khi các khoản tiền được sử dụng đúng mục đích, đúng quy trình và được giải trình kịp thời, niềm tin của cư dân sẽ được củng cố, từ đó việc điều hành, tổ chức hoạt động chung cũng thuận lợi hơn.
Theo Sở Xây dựng, đến đầu năm 2026, thành phố có khoảng 120 tòa nhà chung cư (bao gồm thương mại và tài sản công), cung ứng hơn 35.000 căn hộ. Đại diện sở cho biết đang tăng cường kiểm tra, yêu cầu chủ đầu tư, ban quản trị thực hiện nghiêm việc quản lý quỹ bảo trì; đồng thời công khai tài chính, bảo đảm kinh phí được sử dụng đúng mục đích, tránh phát sinh khiếu nại.
Trong bối cảnh đô thị phát triển nhanh, số lượng chung cư của thành phố Cảng sẽ ngày càng tăng. Vì vậy, quản trị chung cư không chỉ là quản lý tài sản, thiết bị hay các khoản phí mà cốt lõi là quản lý cộng đồng dân cư với những nhu cầu, lợi ích khác nhau. Để làm tốt, cần siết chặt thực thi pháp luật, xây dựng bộ máy vận hành chuyên nghiệp, minh bạch tài chính và nâng cao trách nhiệm của mỗi cư dân.
HẢI MINH
