Sai số đo vẽ qua các thời kỳ và sự chênh lệch diện tích giữa thực tế với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang làm phát sinh những tranh chấp tại cơ sở.
Phát sinh những tranh chấp từ năm 2012 đến nay, vụ việc tại gia đình ông Đoàn Văn Dũng ở thôn Cấp Lực, xã Vĩnh Hải chưa được giải quyết dứt điểm do những sai số, chênh lệch từ đất thực tế và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo hồ sơ pháp lý, gia đình ông Dũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 6/3/1999 với diện tích 923 m². Ông phản ánh trong thời gian vắng nhà, các hộ liền kề lấn chiếm một phần diện tích đất. Khi đơn vị đo đạc xuống triển khai bản đồ mới, gia đình ông phát hiện diện tích thực tế bị thiếu hụt so với sổ gốc.
Cụ thể, kết quả đo hiện trạng của Công ty CP Kỹ thuật công nghệ và Trắc địa bản đồ Đài Bắc ghi nhận diện tích nhà ông Dũng theo số đo mới chỉ còn 860,2 m², tức là thiếu hụt 62,8 m² so với diện tích gốc 923 m². Ngược lại, diện tích các thửa đất liền kề lại ghi nhận sự gia tăng tương ứng.
Trước tình hình trên, UBND xã Vĩnh Hải và Phòng Kinh tế xã đã tích cực vào cuộc, cử cán bộ chuyên môn phối hợp kiểm tra thực địa và tổ chức nhiều buổi hòa giải vào các ngày 18/3/2026 và 5/6/2026. Tuy nhiên, các buổi hòa giải không thành do các bên chưa tìm được tiếng nói chung về ranh giới mốc giới cũng như tư liệu bản đồ gốc.
Theo đồng chí Lê Minh Tuân, Trưởng Phòng Kinh tế xã Vĩnh Hải, nguyên nhân chênh lệch có thể phát sinh từ việc thôn tiến hành đổi đất ngõ từ nhiều năm trước kết hợp với sai số của thiết bị đo đạc thủ công tại thời điểm cấp sổ năm 1999. Do các bên đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc giải quyết tranh chấp đã vượt quá thẩm quyền hành chính cấp xã khi hòa giải không thành, đòi hỏi phải có hướng xử lý theo đúng trình tự pháp luật. Phòng Kinh tế xã Vĩnh Hải hướng dẫn công dân bảo vệ quyền lợi theo pháp luật tố tụng.
Câu chuyện tại Vĩnh Hải phản ánh một thực trạng phổ biến trong công tác quản lý đất đai tại nhiều địa phương hiện nay. Suốt quá trình phát triển của hệ thống bản đồ địa chính, từ những bản đồ giải thửa 299, bản đồ địa chính năm 1994 được đo vẽ thủ công bằng các thiết bị thô sơ, cho đến công nghệ đo đạc bằng định vị vệ tinh GPS và máy toàn đạc điện tử ngày nay, những bước chuyển về kỹ thuật luôn đi kèm với sự khác biệt về độ chính xác.
Theo đánh giá của ông Nguyễn Trung Ngọc, Thư ký Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, bên cạnh yếu tố kỹ thuật, thực tiễn quản lý đất đai còn ghi nhận nhiều biến động mang tính xã hội. Đó là thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay qua nhiều thế hệ, việc người dân tự ý dịch chuyển bờ thửa, hàng rào trong những năm tháng đi vắng, hay các quyết định điều chỉnh không gian ngõ xóm, đường nông thôn qua các thời kỳ.
Những thay đổi này tích tụ theo thời gian, kết hợp với sai số đo đạc lịch sử đã tạo ra sự sai lệch giữa ranh giới hiện trạng so với số liệu pháp lý trên giấy tờ.
Không ít gia đình rơi vào tình cảnh khó khăn: có tài sản hợp pháp được Nhà nước công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khi ra thực địa lại bị thu hẹp. Trong khi đó, một số chính quyền cấp xã lúng túng trước các tranh chấp chồng lấn ranh giới giữa những hộ đã cùng có "sổ đỏ", bởi vượt quá thẩm quyền hành chính và không đủ công cụ kỹ thuật để đưa ra phán quyết phân định đúng sai.
Để giải quyết triệt để các tranh chấp phát sinh từ sai số đo đạc, việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật là yếu tố then chốt, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ của cơ quan quản lý và các cơ quan tư pháp. Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Thị Thuỳ Liên, Giám đốc Công ty Luật TNHH La Haye chỉ rõ: căn cứ theo điểm a khoản 1 điều 236 Luật Đất đai năm 2024, các vụ việc tranh chấp giữa các hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.
Trước khi khởi kiện, các bên bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã theo khoản 1 điều 235 Luật Đất đai năm 2024. Trong quá trình hòa giải, UBND xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguồn gốc, quá trình và hiện trạng sử dụng đất. Đối với tranh chấp ranh giới có thể kiểm tra thực địa, đối chiếu hồ sơ địa chính và phối hợp đo đạc khi cần thiết. UBND xã không có thẩm quyền ra phán quyết xác định phần diện tích tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bên nào.
Do đó, khi hòa giải không thành, người dân có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án Nhân dân khu vực kèm theo đầy đủ hồ sơ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và biên bản hòa giải không thành tại cơ sở. Tại tòa án, việc trưng cầu giám định kỹ thuật đo đạc độc lập, đối chiếu bản đồ qua các thời kỳ (sổ mục kê, bản đồ 1994, hồ sơ 299) sẽ được thực hiện một cách khách quan để đưa ra phán quyết chính xác, buộc các bên tôn trọng và chấp hành.
Bên cạnh phương án khởi kiện giải quyết tranh chấp ranh giới, đối với những trường hợp diện tích thực tế hụt so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuần túy do sai số đo đạc lịch sử nhưng không có tranh chấp lấn chiếm với các hộ liền kề, hệ thống pháp luật hiện hành cũng đã có hành lang pháp lý tháo gỡ.
Cụ thể, căn cứ khoản 2 điều 135 Luật Đất đai năm 2024 kết hợp với điểm c khoản 1 điều 34 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất được phép thực hiện thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cập nhật lại diện tích, kích thước thửa đất chính xác theo kết quả đo đạc hiện trạng mới, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp mà không phải qua các thủ tục tố tụng phức tạp.
Về phía chính quyền địa phương, bên cạnh việc hướng dẫn công dân thực hiện đúng trình tự tố tụng tại tòa án khi hòa giải không thành, lực lượng chức năng cần tiếp tục duy trì nắm bắt tình hình địa bàn, chủ động hòa giải từ sớm các mâu thuẫn trong cộng đồng dân cư. Việc giữ vững ổn định trật tự tại cơ sở trong thời gian chờ phán quyết chính thức từ cơ quan tư pháp chính là nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin của nhân dân vào thượng tôn pháp luật.
THU HẰNG
.png "Quy định thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã")
.jpg "Sớm giải quyết dứt điểm vụ tranh chấp đất đai ở phố Lý Thánh Tông")
