Người dân làm thủ tục tại Văn phòng Đăng ký đất đai Sở Tài nguyên - Môi trường.
Cụ thể, gia đình chị Lê Thị T. mua nhà trên diện tích gần 60 m2 đất ở phố Lê Lai, phường Lạc Viên (quận Ngô Quyền). Người bán nhà và đất được UBND quận Ngô Quyền cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà vào cuối năm 2019; việc mua bán nhà và đất được thiết lập bằng hợp đồng có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng. Nhưng khi gia đình chị T. nộp hồ sơ để sang tên trên GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà thì Văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng giải quyết, do có tranh chấp. Nguyên do, một người dân có đơn trình bày có nhận chuyển nhượng một phần trong diện tích đất kể trên, nhưng giữa 2 bên chỉ thiết lập giấy viết tay. Trường hợp khác, ông Nguyễn Văn T. nhận chuyển nhượng hơn 100 m2 đất ở phường Vĩnh Niệm (quận Lê Chân), khi làm thủ tục sang tên trên GCNQSDĐ cũng bị tạm dừng, do có đơn của công dân phản ánh khu đất có tranh chấp về thừa kế.
Về vấn đề này, luật gia Đỗ Trọng (Hội Luật gia thành phố) cho biết: Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự (BLDS) quy định, “giao dịch dân sự được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Hoặc “giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy, có hai trường hợp giao dịch được coi là không tuân thủ về hình thức, đó là: văn bản giao dịch không đúng quy định của pháp luật và văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Theo đó, giao dịch dân sự được xác lập giữa các bên, trước hết, phải được thể hiện bằng văn bản và trường hợp giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản. Mặt khác, một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì các giao dịch này được công nhận.
Còn tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo quy định của các Nghị định 43/2014/ NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, các trường hợp sau đây, mà các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết lập hợp đồng viết tay hoặc đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực vẫn được xem xét cấp GCNQSDĐ. Đó là chuyển nhượng đất đai bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp GCNQSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể là sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-1-2008; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 1-1-2008 đến trước ngày 1-7-2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
Như vậy, pháp luật dân sự và pháp luật đất đai ngày càng hoàn chỉnh và toàn diện, quy định rõ các loại tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai giữa các bên là cơ sở để Văn phòng Đăng ký đất đai và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tạm dừng việc sang tên trên GCNQSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khi phát sinh tranh chấp. Ở 2 trường hợp nêu trên, bên có khiếu nại về tranh chấp đất đai xuất trình căn cứ không phù hợp pháp luật, bên nhận chuyển nhượng đất thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật nhưng vẫn không được sang tên trên GCNQSDĐ là chưa thỏa đáng. Do vậy, để bảo đảm quyền lợi các bên có liên quan đến đất đai, thiết nghĩ tại trụ sở tiếp công dân đến giải quyết chuyển quyền sử dụng đất cần niêm yết công khai các loại tranh chấp đất đai phải tạm dừng sang tên GCNQSDĐ ở vị trí dễ thấy, để nâng cao trách nhiệm cán bộ giải quyết công việc, đồng thời các tổ chức, cá nhân thực hiện quyền khiếu nại, giám sát cán bộ, viên chức thực hiện nhiệm vụ được giao. Đối với các phản ánh, khiếu nại không trong quy định về tranh chấp đất đai, cán bộ giải quyết công việc cần trả lời bằng văn bản cho công dân, đồng thời thực hiện thủ tục sang tên trên GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng đất theo quy định. Có như vậy, vừa bảo đảm công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, hạn chế tiêu cực; đồng thời nâng cao trách nhiệm của người đi khiếu nại về tranh chấp đất đai.
Nguyễn Trọng
