Hạn chế tranh chấp trong đặt cọc nhận chuyển nhượng đất

Nhân viên Trung tâm trợ giúp pháp lý thành phố tư vấn, tuyên truyền pháp luật đất đai tại xã Kênh Giang (huyện Thủy Nguyên).

Nhận cọc nhưng không thực hiện nghĩa vụ

Ngày 9-5 vừa qua, vợ chồng anh Nguyễn Văn Đại ở Đội 2, xã Tân Dương (huyện Thủy Nguyên) nhận chuyển nhượng nhà và đất diện tích 139 m2, ở thôn 5, xã Hòa Bình (huyện Thủy Nguyên). Việc chuyển nhượng tuân theo đầy đủ và đúng các quy định của pháp luật. Nhà và đất có GCNQSDĐ do UBND huyện Thủy Nguyên cấp ngày 14-9-2018 mang tên chị Trịnh Thị Liên, ở thôn 5, xã Hòa Bình. Tuy nhiên, chỉ đến khi nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) Chi nhánh huyện Thủy Nguyên, vợ chồng anh Đại mới biết thửa đất trên có tranh chấp. Cụ thể hơn, chị Dương Thị Nguyên N., ở xã Kênh Giang (huyện Thủy Nguyên) có đơn phản ánh chị Liên nhận tiền đặt cọc của mình với thỏa thuận sẽ chuyển nhượng thửa đất trên, song sau đó chị Liên chuyển nhượng cho vợ đồng anh Đại. Từ đơn thư này khiến anh Đại, dù “ngay tình” nhưng chưa thể làm thủ tục sang tên trên “sổ hồng” ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của gia đình anh.

Tương tự vụ việc trên, cuối năm 2020, vợ chồng anh Vũ Văn Dinh, ở xã Phù Ninh (huyện Thủy Nguyên) nhận chuyển nhượng thửa đất rộng 105 m2 ở khu tái định cư Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Bắc sông Cấm, xã Dương Quan (huyện Thủy Nguyên) với đầy đủ đúng thủ tục theo quy định. Tuy nhiên, khi đến VPĐKĐĐ chi nhánh huyện Thủy Nguyên nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai, anh Dinh mới “ngã ngửa” thửa đất trên có tranh chấp. Nguyên nhân do chủ thửa đất không thực hiện hợp đồng đặt cọc của một người trước đó mà lại chuyển nhượng thửa đất trên cho vợ chồng anh Dinh. Không chấp thuận việc bị hủy hợp đồng đặt cọc, người đặt cọc khởi kiện dân sự tới TAND huyện Thủy Nguyên khiến vụ việc kéo dài suốt gần 2 năm qua.

Đây chỉ là 2 trong nhiều vụ tranh chấp đất đai liên quan tới hợp đồng đặt cọc hiện nay. Với việc giá nhà đất trên địa bàn “sốt” nhanh trong thời gian gần đây cho thấy, việc không thực hiện hợp đồng đặt cọc diễn ra rất đa dạng. Có những hợp đồng đặt cọc được thực hiện bằng văn bản với đầy đủ các điều kiện phạt cọc, nhưng cũng có những vụ việc, việc đặt cọc chỉ thực hiện với hình thức thỏa thuận miệng hoặc thỏa thuận không đầy đủ dẫn đến phát sinh tranh chấp phức tạp sau này. Như vụ việc của chị Trần Thị N. ở ngõ 309 phố Đà Nẵng. Năm 2020, chị đăng tin cần chuyển nhượng 50 m2 đất ở tại phường Đông Hải 1 (quận Hải An), một người tự nhận là đồng hương của chị tìm đến hỏi mua đất. Hai bên thỏa thuận bằng văn bản đặt cọc 40 triệu đồng nhưng không quy định rõ phạt cọc. Tuy nhiên, khi chị N. không muốn chuyển nhượng thửa đất trên thì bên đặt cọc đòi phạt 300% số tiền đặt cọc, dẫn đến phát sinh tranh chấp giữa hai bên.

Nghiêm túc tuân thủ quy định pháp luật

Theo quy định tại điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Điều 328 cũng quy định quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện hợp đồng đặt cọc, đặc biệt quy định việc phạt cọc. Tuy nhiên, thực tế bên thứ 3 luôn là người bị ảnh hưởng quyền lợi nhiều khi thửa đất nhận chuyển nhượng có tranh chấp từ hợp đồng đặt cọc trước đó.

Theo Giám đốc VPĐKĐĐ (Sở Tài nguyên và Môi trường) Phạm Văn Mỹ, hiện nay, tại VPĐKĐĐ Chi nhánh các quận, huyện đều tạm dừng đăng ký biến động đất đai khi có đơn thư phản ánh tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc như các vụ việc kể trên. Do đó, cần sớm có quy định cụ thể, nếu giao dịch nhận chuyển nhượng thửa đất, đúng quy định của pháp luật thì cơ quan chức năng vẫn được thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai cho bên mua, còn tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa các bên trước đó sẽ giải quyết theo thủ tục khởi kiện dân sự tại TAND có thẩm quyền. Như vậy, cơ quan chức năng có đầy đủ cơ sở để thực hiện đăng ký biến động đất đai, hạn chế việc tạm dừng như hiện nay.

Về hợp đồng đặt cọc, luật sư Nguyễn Thị Thùy, Văn phòng luật sư Lam Sơn (Đoàn luật sư thành phố) bày tỏ: Để hạn chế tranh chấp từ hợp đồng đặt cọc, người dân nên thực hiện hợp đồng này bằng hình thức văn bản tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc có người làm chứng hợp pháp. Mức phạt cọc cũng nên thỏa thuận rõ trong hợp đồng, tránh tình trạng bị “ép phạt cọc” gấp nhiều lần số tiền cọc ban đầu. Bên cạnh đó, sớm bổ sung quy định rõ thời gian để các bên liên quan đưa ra các căn cứ, chứng minh việc có tranh chấp đất đai từ hợp đồng đặt cọc. Không nên để tình trạng cứ có đơn thư phản ánh tranh chấp đất đai là tạm dừng đăng ký biến động đất đai như hiện nay. Như vậy, cùng với việc tăng cường quản lý biến động đất đai, chính quyền địa phương cần đẩy mạnh việc tuyên truyền pháp luật đất đai đến người dân, để mỗi người hiểu được các quyền và nghĩa vụ cũng như các biện pháp hạn chế phát sinh tranh chấp trong các giao dịch bất động sản hiện nay./.