(HPĐT)- Việc đấu giá không thành quyền sử dụng đất ở có tác động trực tiếp đến các mặt kinh tế- xã hội, cụ thể là giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, người dân có nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở khó tiếp cận nguồn đất đấu giá. Tình hình thực tế đặt ra yêu cầu có cơ chế, hành lang pháp lý rõ ràng trong việc xác định giá đất khởi điểm sát giá thị trường, mức giá khi tổ chức đấu giá 2 lần không thành…
Toàn cảnh khu đất vừa được đấu giá thành tại xã Tú Sơn (huyện Kiến Thụy) trong tháng 8 vừa qua.
Không thu được, còn phải chi
Năm 2023, dự toán thu ngân sách nội địa của Hải Phòng là 42.500 tỷ đồng. Trong đó, số thu từ đất là 15.200 tỷ đồng, bao gồm 13.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Theo báo cáo tình hình kinh tế- xã hội 9 tháng năm 2023 của UBND thành phố, tổng thu ngân sách nội địa đạt hơn 21.813 tỷ đồng (bằng 51,33% kế hoạch). Trong đó, nguồn thu tiền sử dụng đất đạt hơn 2.120 tỷ đồng (bằng 16,3% kế hoạch). Báo cáo của thành phố cũng chỉ rõ, tình hình thị trường bất động sản trầm lắng làm nhiều cuộc đấu giá đất không có người tham gia hoặc trúng đấu giá nhưng không nộp tiền là một trong những nguyên nhân khiến việc thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm.
Thống kê từ Sở Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Hải Phòng đang có diện tích đất đấu giá lớn. Cụ thể, tại các quận, huyện, theo dự kiến có khoảng 570.419 m2 sẽ được đưa ra đấu giá với tổng số tiền sử dụng đất dự kiến thu được là 4.287 tỷ đồng. Một số quận, huyện khá “nóng” trong đấu giá đất, như huyện An Dương có 15 dự án, dự kiến thu về 517 tỷ đồng; quận Hải An có 12 dự án, dự kiến thu 623 tỷ đồng; quận Lê Chân có 6 dự án, dự kiến thu hơn 1.300 tỷ đồng; huyện Thủy Nguyên có 13 dự án, dự kiến thu 725 tỷ đồng… Tuy nhiên, vấn đề đặt ra hiện nay vẫn là thủ tục liên quan đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều vướng mắc và kéo dài qua các cấp phê duyệt. Sự phối hợp giữa các ngành, địa phương chưa chặt chẽ, nhịp nhàng, nhất là vướng trong xác định giá khởi điểm đất đấu giá sao cho phù hợp thực tế nhưng vẫn bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, việc tổ chức nhiều lần các cuộc đấu giá nhưng không thành cũng gây lãng phí kinh phí tổ chức. Đơn cử, tại Quyết định 5811/QĐ-UBND của UBND huyện Kiến Thụy ban hành ngày 10-11-2022 về việc phê duyệt giá khởi điểm, phương án đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở tại 67 lô đất ở xã Hữu Bằng, thị trấn Núi Đối và xã Tân Trào, chi phí dự kiến tổ chức cuộc đấu giá là 3 tỷ đồng. Qua 2 lần tổ chức đấu giá không thành, không có người tham gia, việc đấu giá 67 lô đất trên hiện tạm dừng. Như vậy, thay vì có thể thu được hơn 153,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước (tạm tính theo giá khởi điểm), thì ngân sách lại mất một khoản chi phí không nhỏ do đấu giá đất không thành. Hiện chưa có thống kê cụ thể về chi phí các cuộc đấu giá được tổ chức lại nhiều lần, song thẳng thắn nhìn nhận, việc đấu giá không thành không chỉ giảm nguồn thu mà còn gây lãng phí nguồn chi của ngân sách nhà nước.
Linh hoạt trong cách làm
Trong bức tranh đấu giá đất “kém vui” hiện nay, vẫn có những điểm sáng từ cách làm linh hoạt của địa phương. Huyện Vĩnh Bảo từ đầu năm đến nay tổ chức 2 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất vào tháng 8 vừa qua với 28 lô đất ở tại các xã Cộng Hiền, Tân Hưng, Liêm Am, Vĩnh Phong, Nhân Hòa; tổng diện tích 3.512 m2, giá khởi điểm 48,2 tỷ đồng. Toàn bộ các lô đất được đấu giá thành ngay lần đầu với tổng số tiền thu về là hơn 75,4 tỷ đồng.
Nói về cách làm của địa phương, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Vĩnh Bảo Phạm Ngọc Hiếu chia sẻ: Xác định để đấu giá thành, trước hết giá khởi điểm phải “hấp dẫn” khách hàng, nên các phòng, ban, đơn vị tư vấn được giao trách nhiệm sử dụng nhiều biện pháp để xây dựng giá sát giá thị trường, trong đó có việc trực tiếp khảo sát giá đất qua “kênh” của người dân nơi có đất dự kiến đấu giá. Khi xây dựng được giá đất cơ bản, huyện làm thêm bước chuyển giá này về UBND các xã nơi có đất được đấu giá để lấy ý kiến đánh giá của địa phương cho sát thực tế. Mức giá cuối cùng được huyện phê duyệt tiếp tục được điều chỉnh hạ chút ít so với giá thị trường để thu hút người dân và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, đánh giá thị trường đất có chiều hướng “trầm lắng” nửa đầu năm 2023, nên UBND huyện xây dựng kế hoạch tập trung đấu giá đất vào cuối năm, giảm số lượng đất đấu giá. Ngoài ra, việc làm tốt truyền thông cũng là bí quyết để thu hút nhiều nhà đầu tư, người dân đến với các cuộc đấu giá đất. Rõ ràng, vẫn có những cách làm linh hoạt, khiến các cuộc đấu giá đất thành công, hạn chế phần nào tác động từ thị trường bất động sản trầm lắng. Tuy nhiên, về lâu dài, một hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể vẫn là giải pháp then chốt để tháo gỡ vướng mắc trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay.
Tháo gỡ vướng mắc từ tầm vĩ mô đến địa phương
Luật sư Nguyễn Thị Thùy, Trưởng Văn phòng luật sư Lam Sơn (Đoàn Luật sư thành phố) cho rằng: Hiện nay, Luật Thi hành án dân sự cho phép đối với tài sản thi hành án, mỗi lần đấu giá sau sẽ được giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần đấu giá trước đó. Bởi vậy, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi nên có quy định cụ thể về xử lý trường hợp đấu giá đất không thành, cũng có thể xem xét áp dụng giảm giá 10% trong các lần đấu giá tiếp theo kèm điều kiện cụ thể để tránh thất thu ngân sách nhà nước.
Còn theo Chủ tịch Hội Bất động sản thành phố Nguyễn Quang Văn, khi đấu giá không thành, việc xác định giá khởi điểm lần sau thấp hơn lần trước là bình thường, phù hợp với quy luật cung- cầu. Do đó, cơ quan chức năng cần có hướng dẫn thống nhất vấn đề này. Quy định rõ mức giá khởi điểm đưa ra đấu giá không lệ thuộc vào giá của cuộc đấu giá thành công trước đó, mà cần bám sát giá thị trường theo đúng tinh thần cải cách của Luật Đất đai đang sửa đổi hiện nay. Các cơ quan nhà nước cũng có thể tính toán thêm phương án phối hợp với Hiệp hội bất động sản, Văn phòng kinh doanh bất động sản ở địa phương trong việc xác định giá đất sát giá thị trường, bởi các đơn vị này cũng theo dõi, nghiên cứu thông tin về giá đất đai tại địa phương khá sát.
Định giá đất là vấn đề không đơn giản. Đây cũng là nội dung được nghiên cứu, thảo luận rất kỹ trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai. Chủ tịch Hội Luật gia thành phố Trần Ngọc Vinh cho biết: Hiện có 4 phương pháp định giá đất theo quy định tại Nghị định 44/2015/NĐ-CP của Chính phủ gồm so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Thực tiễn khi áp dụng bốn phương pháp này cho một thửa đất sẽ ra bốn giá khác nhau, do sai lệch thông tin đầu vào, biến động thị trường và mục đích sử dụng đất. Do đó, các cơ quan quản lý ngoài việc quy định rõ hơn thủ tục, phương pháp định giá đất khi đấu giá 2 lần không thành, nên xem xét bổ sung nguyên tắc và điều kiện miễn trừ trách nhiệm pháp lý nếu coi việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường là thiệt hại cho ngân sách nhà nước, nhằm bảo đảm tâm lý cán bộ và đơn vị tư vấn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Cùng với giao quyền là gắn trách nhiệm giám sát, thanh tra, kiểm tra và có chế tài xử phạt nghiêm minh với người vi phạm.
Cũng từ bất cập của Nghị định 44/2014/NĐ-CP nêu trên, ngày 13-10 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ có công điện tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất. Trong đó giao Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 25-10- 2023 trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP theo hướng khoa học, sát thực tiễn, đơn giản hóa thủ tục, giảm tối đa các khâu trung gian, quy định rõ ràng, dễ hiểu, thuận lợi cho người thực hiện và không gây thất thoát ngân sách nhà nước khi thực hiện định giá đất, quyết định giá đất, không để tham nhũng tiêu cực, không để sợ sai, sợ trách nhiệm, không dám làm.
Định giá đất phù hợp là yếu tố quan trọng để tổ chức thành công đấu giá. Hiện thành phố tăng cường phân cấp mạnh mẽ hơn cho các địa phương để đẩy nhanh tiến độ đấu giá đất, thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, để thực hiện được mục tiêu này, ngoài sự quyết tâm, chủ động, linh hoạt của các địa phương, các sở, ngành liên quan như Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Tư pháp… sớm có hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong việc xác định giá đất khi đấu giá, cũng như hướng giải quyết các cuộc đấu giá không thành từ 2 lần trở lên. Từ đó góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm nguồn thu ngân sách, đáp ứng nhu cầu người dân.
-------------------------
(Xem từ số Báo Hải Phòng hằng ngày ra ngày 17- 10-2023)
