(HPĐT)- Sở Tài nguyên - Môi trường vừa hoàn thiện dự thảo Quyết định quy định về hạn mức công nhận đất ở, đất chưa sử dụng; hạn mức với trường hợp thửa đất có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc... Việc hoàn thiện quy định này là cơ sở để việc thực hiện cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bảo đảm chặt chẽ, đúng quy định hơn.
Hoạt động chia tách thửa, phân lô bán nền, xây dựng nhà ở kinh doanh hiện khá phổ biến trên thị trường bất động sản.
Trong ảnh: Khu nhà kinh doanh trên địa bàn phường Hùng Vương, quận Hồng Bàng.
Từ những bất cập do cơ chế
Hiện nay, trên nhiều trang web mua bán nhà đất tại Hải Phòng hay trên trang Facebook, Zalo cá nhân rao bán khá nhiều đất ở theo hình thức tự phân lô bán nền. Các khu đất rao bán hầu hết có diện tích dưới 1.000 m2/khu; chia tách thành các thửa với diện tích trung bình 40-50 m2/thửa, có cả thửa mức tối thiểu 30 m2/thửa. Tình hình trên thể hiện ở lượng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa nộp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên-Môi trường) rất lớn. Ngoài ra, từ ngày 15-3-2020 đến tháng 10-2021, các chi nhánh tại địa phương tiếp nhận hơn 100 nghìn hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận; số hồ sơ tách thửa chiếm đến hơn 50% số hồ sơ đăng ký biến động. Sự gia tăng hoạt động tự phân lô, bán nền kéo theo nhiều hệ lụy.
Phó giám đốc Sở Tài nguyên-Môi trường Chu Thanh Lương cho biết: Trong quá trình rà soát, đánh giá kết quả giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến công tác cấp GCN quyền sử dụng đất vừa qua, Sở Tài nguyên-Môi trường nhận định, việc chia tách thửa đất để phân lô bán nền làm xuất hiện “dự án 3 chung” gồm: chung thửa đất, chung giấy chứng nhận, chung số nhà. Nếu tình hình ngày càng diễn ra phổ biến, không được kiểm soát chặt sẽ phá vỡ quy hoạch, gây áp lực với hạ tầng kỹ thuật. Việc tách thửa nhằm chuyển nhượng kinh doanh nhà sẽ hình thành các khu dân cư với hạ tầng thiếu đồng bộ, thiếu định hướng kết nối với hạ tầng chung trong khu vực. Việc phân lô, bán đất nền làm gia tăng số lượng thửa đất diện tích nhỏ hẹp; gia tăng nguy cơ hình thành những khu nhà ở “manh mún”. Qua đây cho thấy Quyết định 1394 của UBND thành phố quy định về hạn mức công nhận đất ở của thành phố trước đây hiện không còn phù hợp. Theo quyết định 1934, hạn mức đất ở tối thiểu là 30 m2. Hiện nay, quy định về diện tích tối thiểu giao đất ở tái định cư ở khu đô thị là 40 m2, khu vực nông thôn là 60 m2. Thực tế này đặt ra yêu cầu cần có sự điều chỉnh lại hạn mức đất ở tối thiểu, đây là cơ sở quản lý tốt hơn việc phân lô, bán nền.
Theo Phó giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên-Môi trường) Hà Quốc Việt: Trong khi các dự án phát triển nhà ở phải tuân thủ các quy định pháp luật rất chặt chẽ, từ đất đai, quy hoạch, bảo vệ môi trường…, việc phân lô bán nền, xây dựng nhà ở kinh doanh không lập dự án đầu tư, dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Do đó cần có biện pháp kiểm soát hiệu quả hơn vấn đề này.
Quy định rõ khu vực được phân lô, bán nền
Phân lô, bán đất nền vốn là một phân khúc thị trường bất động sản sôi động, nhu cầu mua bán lớn. Do đó, dự thảo quyết định trình UBND thành phố của Sở Tài nguyên-Môi trường vừa nhằm bảo đảm mục tiêu ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi của người dân, phát triển đô thị bền vững. Dự thảo làm rõ khu vực được thực hiện dự án phân lô bán nền và những khu vực không được phép. Cụ thể, địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại một; những khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và chung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị… không được phép phân lô, bán nền. Việc phân lô, bán đất nền chỉ được phép thực hiện ở một số khu vực, căn cứ trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các quận, huyện. Quy định mới cũng sẽ điều chỉnh nâng hạn mức tối thiểu khi chia, tách thửa đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân; các trường hợp đủ điều kiện chia tách; các trường hợp không được chia tách.
Bên cạnh đó, dự thảo quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp huyện, các sở, ngành chức năng trong quản lý quy hoạch, quản lý cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khi chia tách thửa đất theo quy định pháp luật; các trường hợp đủ điều kiện chia tách; bảo đảm chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Theo anh Đỗ Văn Tuấn, phường Hòa Nghĩa (quận Dương Kinh), trên địa bàn quận hiện có tình trạng một số cá nhân môi giới, đầu nậu nhà đất tự vẽ ra các dự án nhà, phân lô, rồi quảng cáo, rao bán rầm rộ trên sàn giao dịch bất động sản, khiến nhiều người bị mắc lừa. Nhưng thực chất, nguồn gốc các khu đất thường là đất nông nghiệp được tách thửa, có khu đã chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, có khu chưa được chuyển mục đích sang đất ở. Do đó, việc ban hành quy định về hạn mức đất ở, cùng quy định rõ khu vực được phép tách thửa, bán đất nền sẽ giúp người dân tránh được tình trạng “tiền mất, tật mang”. Việc quản lý, kiểm soát hiệu quả hoạt động phân lô, bán nền cũng tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát, vừa gây lãng phí quỹ đất, vừa khó kết nối, bảo đảm điều kiện hạ tầng, nhằm phát triển đô thị đúng quy hoạch./.
NGUYÊN MAI - Ảnh TRUNG KIÊN
