Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất được để lại quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như sau: Có GCNQSDĐ, trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài; đất không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. Khi chủ sử dụng đất lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì yêu cầu bắt buộc phải có GCNQSDĐ. Còn khi lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng thì không yêu cầu chủ sử dụng bắt buộc phải có GCNQSDĐ.
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 10-8-2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thì cơ quan có thẩm quyền xác định quyền sử dụng đất là di sản của chủ sử dụng đất như sau: Đất do người chết để lại có GCNQSDĐ, hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế. Nếu người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai, nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau: Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa cấp GCNQSDĐ thì Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó. Khi đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất. Nếu UBND cấp có thẩm quyền khẳng định việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó. Nếu người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp có thẩm quyền.
Như vậy, theo quy định, chủ sử dụng đất phải có GCNQSDĐ mới có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền để lại di sản thừa kế. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể nêu trên, đất đai không có GCNQSDĐ vẫn được xem xét chia di sản thừa kế.
Ngọc Tùng tổng hợp
