(HPĐT)- Giá đất ở trên địa bàn thành phố liên tục tăng cao, nhiều người tìm mua những mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có giấy viết tay giữa 2 bên, để phù hợp khả năng tài chính. Tuy vậy, việc mua bán này có nhiều rủi ro, người mua dễ gặp phải tình trạng “tiền mất, tật mang”.
Nguời đi xem mua đất ở tại xã Đặng Cương (huyện An Dương) vào tháng 3 - 2022.
Rủi ro từ “giấy tờ viết tay”
Hiện nay, giá đất ở hầu hết các khu vực trên địa bàn thành phố tăng cao. Do vậy, một số người có nhu cầu nhà ở thường bị “cuốn hút” bởi những tin rao bán đất trên mạng xã hội facebook, zalo… với giá rẻ hơn rất nhiều so với giá nhà đất trên thị trường. Như trên nhóm facebook “Hội mua bán nhà đất Hải Phòng”, “Hội mua bán nhà đất giá rẻ tại Hải Phòng”, “Hội mua bán nhà đất giá rẻ quận Kiến An”… hầu hết đều có tin đăng từ các thành viên muốn chuyển nhượng những ngôi nhà trên đất, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), chỉ có giấy tờ viết tay qua nhiều chủ sử dụng. Giá nhà đất chưa có GCNQSDĐ thường rất hấp dẫn người mua, nhất là với những người lao động có thu nhập chưa cao, trong khi nhà và đất phù hợp với quy hoạch đất ở, có khả năng được cấp GCNQSDĐ. Theo thông tin từ Công ty cổ phần Đầu tư Văn Minh (quận Ngô Quyền) có trang web “Nhà đất Văn Minh”, hình thức nhận chuyển nhượng nhà đất chỉ bằng giấy tờ viết tay hoặc mua bán vi bằng tồn tại rất nhiều rủi ro cho người mua.
Trước đó, 159 hộ dân xây dựng trái phép trên khu đất 9,2 ha tại phường Thành Tô (quận Hải An) bị cưỡng chế tháo dỡ công trình, thu hồi đất nhưng không được bồi thường, không được hỗ trợ về đất, tài sản trên đất. Nguyên do những người này mua đất làm nhà ở mới có trích đo của địa phương, nhưng thực tế là đất quốc phòng. Sau khi nhận chuyển nhượng, các hộ dân tự ý xây dựng công trình trái phép, tự ý mua bán, chuyển nhượng trái quy định của pháp luật.
Thực tế các tranh chấp về đất đai từ việc chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay hoặc thông qua vi bằng chiếm con số không nhỏ. Hệ quả, bên nhận chuyển nhượng gặp nhiều rủi ro như: Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng; dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất, nhất là khi giá đất thị trường tăng cao; không có quyền chuyển nhượng, tặng/cho, thế chấp. Theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ, chủ các loại đất này không thể xin giấy phép xây dựng khi chưa có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai. Khi đó, chủ sử dụng đất làm thủ tục cấp GCNQSDĐ phải chịu tiền sử dụng đất và 2,5% thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ mỗi lần chuyển qua chủ sử dụng đất mới. Như vậy, người nhận chuyển nhượng đất chưa có GCNQSDĐ tưởng rẻ, nhưng hóa đắt gấp nhiều lần khi mua đất có GCNQSDĐ, thậm chí mất trắng, như các hộ dân ở phường Cát Bi nêu trên.
Tuân thủ pháp luật để không bị thua thiệt
Theo chị Đào Thị Thanh, ở xã Mỹ Đức (huyện An Lão): Những tin đăng bán đất trên các trang mạng xã hội là rất hấp dẫn vì nếu so tương ứng với giá nhà, đất có GCNQSDĐ thì rẻ hơn từ 1/3 đến 1/2 giá thị trường. Do vậy, tôi cũng đang cân nhắc với số tiền mình có và giá nhà hiện nay để mua đất ở phường Đông Hải 1 (quận Hải An), nhưng số tiền tôi có chỉ đủ mua nhà đất chưa có GCNQSDĐ, nên chị Thanh đang đắn đo, chưa quyết định.
Từng nhận bào chữa bảo vệ quyền lợi cho nhiều thân chủ là bên nhận chuyển nhượng nhà đất chỉ bằng hình thức giấy viết tay hoặc thông qua vi bằng, luật sư Lê Thúy Hằng, Công ty luật TNHH HNT- Law Group (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết: Nhiều trường hợp do nhà đất thiếu giấy tờ pháp lý, đặc biệt là GCNQSDĐ nên bên bán thường yêu cầu thực hiện giao dịch mua bán bằng giấy viết tay và hứa hẹn sẽ bổ sung giấy tờ sau. Do chủ quan, không kiểm tra kỹ, trong khi giá cả lại thấp hơn thị trường, phù hợp khả năng tài chính nên bên mua vội vã mua đất và nhà kể trên. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai thì việc chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực. Sau đó, giữa các bên thỏa thuận có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục sang tên trên GCNQSDĐ. Như vậy, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay hoặc lập vi bằng là không đúng theo quy định pháp luật, do đó tiềm ẩn nhiều rủi ro khi tham gia giao dịch.
Chủ tịch hiệp hội bất động sản Hải Phòng Nguyễn Quang Văn chia sẻ: Để từng bước giảm tiến tới chấm dứt hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua giấy tờ viết tay, mua bán bằng vi bằng thì người mua không vì giá đất rẻ mà chấp nhận việc mua nhà đất chưa có GCNQSDĐ. Cùng với đó, những nhà môi giới bất động sản, tư vấn viên bất động sản, các trang web bất động sản không tư vấn, đăng bán những bất động sản chưa được cấp GCNQSDĐ. Đồng thời, các cơ quan chức năng cần đẩy nhanh thủ tục cấp GCNQSDĐ, tháo gỡ những dự án bất động sản được quy hoạch hàng chục năm trời mà chưa được triển khai, tạo điều kiện cho người dân đăng ký quyền sử dụng đất, qua đó hạn chế, tiến tới chấm dứt việc chuyển nhượng bất động sản trái phép nêu trên./.
bài: Cù Thương - ảnh: quang minh
