Ngăn chặn tình trạng “2 giá” trong chuyển nhượng bất động sản

Công chứng viên Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Hường tuyên truyền khách hàng khai đúng giá trị giao dịch tại hợp đồng công chứng chuyển nhượng bất động sản.

Rủi ro từ “2 giá đất”

Cuối tháng 9 vừa qua, thông tin Lê Văn Thành, ở thành phố Hội An (Quảng Nam) bị Công an huyện Thăng Bình (Quảng Nam) khởi tố, bắt tạm giam để điều tra, xử lý về tội trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản (BĐS) khiến dư luận xôn xao. Cụ thể, năm 2019, Thành ký HĐCC chuyển nhượng BĐS rộng 4.500 m2 ở xã Bình Dương (huyện Thăng Bình) cho 2 vợ chồng người dân ở thành phố Hồ Chí Minh. Số tiền chuyển nhượng ghi trong HĐCC là 460 triệu đồng. Tuy nhiên quá trình điều tra, Công an huyện Thăng Bình chứng minh số tiền giao dịch thực tế lên đến 21 tỷ đồng. Do đó, Thành bị khởi tố, điều tra do trốn thuế, gây thất thoát NSNN hơn 500 triệu đồng.

Đây là vấn đề nhiều người dân khi giao dịch đất đều được “cò” môi giới hoặc người bán đất gợi ý việc làm “2 giá”. Chị Nguyễn Thị Thu, ở phố Cát Bi, phường Cát Bi (quận Hải An) khá bất ngờ. Chị bày tỏ: Thú thực, chị đang bán nhà, đất rộng hơn 100 m2 tại đường Mạc Đăng Doanh, phường Anh Dũng (quận Dương Kinh). Nhiều người “mách” chị trong HĐCC chỉ nên khai giá bán bằng giá trong khung giá đất nhà nước để đóng ít hơn thuế thu nhập cá nhân so với khai giá bán thực tế. Nghĩ đơn giản làm vậy là tiết kiệm được ít tiền, chị không biết hành vi đó nghiêm trọng đến mức bị truy tố trách nhiệm hình sự.

Có thể nói “2 giá đất” trong chuyển nhượng BĐS là hành vi trốn thuế diễn ra tương đối phổ biến. Theo quy định, đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá chuyển nhượng. Trường hợp HĐCC không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất được tính thuế căn cứ theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, thực tế, bảng giá đất của nhà nước luôn thấp hơn giá giao dịch trên thị trường nên “2 giá đất” vẫn tồn tại, gây thất thoát thuế cho NSNN.

Đẩy mạnh tuyên truyền

Công chứng viên Nguyễn Thị Hường, Trưởng Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Hường (quận Ngô Quyền) cho biết: Khách hàng khi đến văn phòng làm HĐCC chuyển nhượng BĐS, các công chứng viên (CCV) giải thích kỹ nội dung trên để khách hàng kê khai đúng giá bán thực tế. Tuy nhiên, việc khai giá nào là sự thỏa thuận của khách hàng, CCV rất khó để xác minh giá trị thực giữa các bên giao dịch.

Luật sư Trần Thị Kim Dung, Trưởng văn phòng luật sư Dung Trần và cộng sự nêu: Việc hai bên khai giá trên HĐCC chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá thực tế là hành vi trốn thuế quy định tại điều 143 Luật Quản lý thuế. Hành vi trốn thuế dưới 100 triệu đồng và là lần đầu sẽ bị xử phạt tiền theo điều 17, Nghị định 125/2020/NĐCP của Chính phủ. Nếu trốn thuế hơn 100 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng, nhưng đã bị xử phạt trước đó thì xử lý về tội trốn thuế theo điều 200, Bộ luật Hình sự, mức phạt đến 7 năm tù. Ngoài ra, hành vi 2 giá đất còn đem đến rủi ro khi phát sinh tranh chấp kiện ra tòa bởi hai bên khó chứng minh số tiền giao dịch thực tế.

Trước thực trạng này, ngày 12-1-2022, Bộ Tài chính có công văn số 438 đề nghị cơ quan Công an phối hợp ngành Thuế điều tra, xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho NSNN. Trên cơ sở này, UBND thành phố ban hành văn bản số 1122, ngày 23-3- 2022, yêu cầu Cục Thuế phối hợp Sở Thông tin và Truyền thông tuyên truyền chính sách pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đồng thời, yêu cầu các đơn vị tăng cường kiểm tra nhằm phát hiện các hành vi gian lận; chuyển hồ sơ đến cơ quan công an điều tra, truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định.

Đồng chí Hoàng Anh, Chánh thanh tra Sở Tư pháp thông tin: Từ đầu năm 2023 đến nay, Sở đẩy mạnh công tác thanh kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng (TCHNCC) và CCV để kịp thời phát hiện các sai sót và có giải pháp chấn chỉnh, trong đó có nội dung về HĐCC chuyển nhượng BĐS. Sở yêu cầu các CCV công chứng các hợp đồng đúng quy định, chủ động tuyên truyền, vận động khách hàng khai đúng giá trị mua bán. Đối với các vấn đề CCV khuyến cáo, giải thích nhưng các bên vẫn yêu cầu công chứng, mà CCV không có căn cứ từ chối thì lưu tài liệu để chứng minh việc đã giải thích trong hồ sơ công chứng. Nếu có căn cứ về việc đương sự sử dụng văn bản công chứng để trốn nghĩa vụ tài chính, TCHNCC báo cáo kịp thời cho Sở tư pháp phối hợp với cơ quan thuế, cơ quan công an... kiểm tra, xem xét, xử lý theo quy định.

Bên cạnh nỗ lực tuyên truyền nâng cao ý thức của người dân và công tác thanh, kiểm tra của các ngành Thuế, Công an, Tư pháp trong giao dịch chuyển nhượng BĐS, thì việc sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai theo hướng khung giá đất thường xuyên được cập nhật sát giá thị trường sẽ là giải pháp căn cơ, được cả người dân, doanh nghiệp mong đợi, từ đó khắc phục triệt để tình trạng ”2 giá” khi thực hiện các giao dịch về đất./.