Nhà ở không thiếu nhưng giá vượt xa thu nhập của người dân

Chiều 28/10, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Ủy viên Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội, đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng phát biểu thảo luận ở hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Đại biểu đánh giá việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này có ý nghĩa rất quan trọng, không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, phát triển nhà ở mà còn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, việc sử dụng nguồn lực đất đai, chính sách an sinh xã hội và chất lượng cuộc sống của người dân.

Để hoàn thiện dự thảo đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nhấn mạnh 3 nhóm vấn đề.

Cái thiếu không phải nguồn cung nhà ở

Trước tiên, cần chuyển mạnh tư duy phát triển nhà ở từ gia tăng nguồn cung sang đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.

Tại Điều 4, Điều 5 và Điều 6, dự thảo luật đã quy định tương đối đầy đủ về chiến lược, chương trình phát triển nhà ở và các yêu cầu phát triển nhà ở. Đại biểu đồng tình với định hướng phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, ưu tiên nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và gắn phát triển nhà ở với hệ thống hạ tầng. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở mà là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận của người dân.

Thực tế cho thấy, có những khu vực phát triển nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn vẫn rất lớn.

Tại khoản 2 Điều 5, dự thảo quy định nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, bao gồm hiện trạng, dự báo nhu cầu, mục tiêu, chỉ tiêu phát triển và dự kiến nguồn lực. Tuy nhiên, chưa xác lập rõ yêu cầu đánh giá khả năng chi trả của các nhóm dân cư làm cơ sở xác định cơ cấu nhà ở.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung tại khoản này nguyên tắc xác định nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở trên cơ sở thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng; đồng thời, cần có cơ chế theo dõi, đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, thay vì chỉ tập trung vào tổng diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ được xây dựng.

Nhà ở xã hội không phải để trục lợi, đầu cơ

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cũng chỉ ra 2 vấn đề để phát triển nhà ở xã hội thực chất.

Đó là, quy định chặt chẽ hơn nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Khoản 1 Điều 25 dự thảo luật quy định dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.

"Tôi đồng tình với việc thiết kế nhiều phương thức thực hiện để tạo sự linh hoạt cho địa phương và doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có nguyên tắc và điều kiện ràng buộc cụ thể, chính sách này có thể phát sinh những hệ quả không mong muốn", đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đánh giá.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung ngay tại khoản 2 Điều 25 về 3 nguyên tắc, gồm: Ưu tiên thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất và quỹ nhà ở thực tế tại những khu vực có nhu cầu cao, việc nộp tiền tương đương phải đáp ứng điều kiện cụ thể, không trở thành phương thức thay thế mang tính phổ biến; trường hợp bố trí quỹ đất ngoài dự án phải bảo đảm khả năng kết nối giao thông, tiếp cận việc làm, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu; phải công khai phương pháp xác định giá trị tương đương, phương án sử dụng nguồn tiền, tiến độ hình thành quỹ nhà ở thay thế và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức được giao thực hiện.

Với những vấn đề nêu trên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị quy định ngay trong luật, không chỉ giao Chính phủ quy định toàn bộ tại nghị định.

Liên quan nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cũng lưu ý chính sách nhà ở xã hội cần chuyển mạnh từ ưu đãi đầu tư sang bảo đảm khả năng tiếp cận, công bằng và kiểm soát trục lợi chính sách.

Về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị làm rõ về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách.

Theo đại biểu, việc giao Chính phủ quy định chi tiết điều kiện về nhà ở và thu nhập đối với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội là cần thiết nhưng cần có nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập gắn với thu nhập thực tế, mặt bằng giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực.

Nếu chỉ căn cứ ngưỡng thu nhập mà không tính đến sự chênh lệch lớn về giá nhà và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương thì có thể dẫn đến tình trạng một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự lại không đáp ứng điều kiện được hỗ trợ. Cần đặc biệt quan tâm nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động làm việc tại các đô thị lớn.

Về cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội, Khoản 3 Điều 67 quy định chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê tư vấn thẩm tra giá trước khi phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; sau khi nghiệm thu phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ.

Đặc biệt, cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.

Về phòng ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách, Điều 68 quy định về bán, cho thuê mua, cho thuê và chuyển nhượng nhà ở xã hội, trong đó có các điều kiện hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn nhất định. Đại biểu cho rằng việc kiểm soát không nên chỉ dừng ở hạn chế chuyển nhượng, mà cần quản lý cả quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng nhà ở xã hội.

Đại biểu đề nghị bổ sung quy định về kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai, dân cư và các dữ liệu có liên quan để xác minh điều kiện thụ hưởng; công khai kết quả xét duyệt, bảo đảm bảo vệ dữ liệu cá nhân; kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê lại trái quy định.

"Nhà ở xã hội phải thực sự là chính sách an sinh dành cho người có nhu cầu, không được trở thành cơ hội đầu cơ hoặc một phân khúc kinh doanh được hưởng ưu đãi đặc biệt", đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nêu ý kiến.