(HPĐT)- Qua 7 năm thực hiện, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành bộc lộ một số hạn chế, bất cập, đặt ra yêu cầu cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai. Bài viết dưới đây đưa ra, phân tích một số bất cập về lĩnh vực này, cụ thể như sau:
Nhiều quy định còn chồng chéo trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gây khó khăn với cả cơ quan chức năng và người dân.
Thứ nhất: Mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật về đất đai.
- Về thời gian niêm yết: Việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất quy định tại khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 1-7-2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người bị mất Giấy chứng nhận mới nộp bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19-5-2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính quy định thời gian niêm yết là 15 ngày. Quy định chồng chéo về thời gian niêm yết này gây khó khăn cho địa phương trong thực hiện các thủ tục.
- Cùng một nội dung cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 1-7-2014 nhưng khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP yêu cầu nộp “đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, còn khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT yêu cầu nộp “đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản”. Việc quy định mẫu đơn đăng ký khác nhau trong cùng một nội dung dẫn đến khó khăn khi triển khai thực hiện trên thực tế gây phiền hà cho các tổ chức, cá nhân. - Điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với “Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền”. Tuy nhiên, tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 lại quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Việc quy định này chưa rõ ràng, chưa thống nhất (Điều 64 quy định thu hồi đất đối với trường hợp đất giao, cho thuê không đúng đối tượng; Điều 106 quy định không được thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật đối với người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất).
Thứ hai: một số hành vi chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh.
- Điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà không quy định cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Điều này gây khó khăn cho các địa phương bởi yêu cầu về cưỡng chế thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai là rất lớn.
- Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định thời gian thực hiện các dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tối đa là 3 năm, sau 3 năm cơ quan có thẩm quyền phải công bố điều chỉnh, hủy bỏ; hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền. Như vậy, Luật Đất đai chỉ quy định công bố thời gian bắt đầu hạn chế quyền của người dân mà không quy định việc công bố kết thúc những hạn chế này. Tuy nhiên, trong thực tế ít cơ quan nhà nước công bố hủy bỏ các quy hoạch, kế hoạch không thực hiện mà để kéo dài, ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử dụng đất.
Thứ ba: một số quy định của Luật Đất đai chưa phù hợp với tình hình thực tiễn
- Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất quy định điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất “Đất đã được giải phóng mặt bằng”. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy hiện nay có nhiều dự án đầu tư kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi Nhà nước không đủ kinh phí để giải phóng mặt bằng, vì vậy phần lớn các địa phương kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành giao đất.
- Khoản 2 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Quy định như vậy là không phù hợp với bối cảnh hiện nay theo chủ trương xây dựng những cánh đồng mẫu lớn, chuyên canh cây công nghiệp...
- Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định đối tượng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cũng bị hạn chế, cụ thể là các tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có điều kiện về tài chính, kỹ thuật, mong muốn được đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp.
Với những bất cập nêu trên, thiết nghĩ việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 là hết sức cần thiết. Cần phải sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về lĩnh vực đất đai để phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay. Có như vậy mới đưa đất đai trở thành nguồn lực lớn để phát triển đất nước./.
Quang Huy
