Thận trọng với bẫy “đặt cọc” trong giao dịch đất đai
“Đặt cọc” rồi…“phá cọc”
Khu vực Quán Nam, phường Kênh Dương (quận Lê Chân) sôi động các giao dịch bất động sản. (ảnh minh họa)
Theo đơn khởi kiện gửi TAND huyện Thủy Nguyên, ông Võ Huỳnh Nhi ở phường Bình Khánh, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh trình bày: Ngày 28-2-2019, ông và ông Nguyễn Văn Nam ở thôn 4, xã Hòa Bình (huyện Thủy Nguyên) ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất gần 6000 m2 ở xã Phú Đông, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Thực hiện hợp đồng đặt cọc này, ông Nhi giao cho ông Nam 500 triệu đồng và thỏa thuận sau 30 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, 2 bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, hết thời hạn trên, ông Nam “phá cọc” mặc dù ông Nhi nhiều lần liên lạc, thương lượng. Cực chẳng đã, ông Nhi đành khởi kiện vụ việc tới TAND huyện Thủy Nguyên nhằm thu hồi số tiền đặt cọc.
Trước đó, anh Đỗ Mạnh Hùng, phường Cầu Tre (quận Ngô Quyền) có đơn gửi Báo Hải Phòng đề nghị giúp đỡ, trong đó anh là nạn nhân của hợp đồng đặt cọc khi giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Anh Hùng cho biết: Ngày 16-10-2010, anh có thỏa thuận nhận chuyển nhượng 2 lô đất số 7 và số 8 thuộc dự án khu dân cư Đằng Hải (quận Hải An) của anh Trần Quốc Bảo ở phường Máy Chai (quận Ngô Quyền). Anh Hùng đặt cọc 50 triệu đồng để anh Bảo làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến tháng 4-2011, sau nhiều lần anh Hùng yêu cầu được nhận bản gốc 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trên để thanh toán nốt số tiền còn lại, anh Bảo đã “phá cọc” bởi không thực hiện được các thủ tục trên vì không có đất và cũng không có GCNQSDĐ.
Thực tế, những tình huống trên không phải là cá biệt trong giao dịch bất động sản. Thời gian qua, khi giá đất "sốt", không ít người cũng khốn khổ vì các chiêu trò của "cò" đất. Đơn cử vụ việc xảy ra tại tỉnh Thanh Hóa năm 2018, khi 2 đối tượng là Trần Đăng Hải và Nguyễn Lê Giang, nhân viên Công ty bất động sản Lam Sơn (Thanh Hóa) lừa đảo chiếm đoạt hơn 60 tỷ đồng của nhiều người dân bằng thủ đoạn nhận “đặt cọc” tiền để trúng thầu đất đấu giá tại các dự án của tỉnh. 2 đối tượng này bị khởi tố điều tra về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Song, những người bị hại vẫn chưa nhận lại được số tiền mình đầu tư.
Tìm hiểu kỹ để không bị lừa
Trao đổi vấn đề này, Phó chánh văn phòng Hội Luật gia thành phố Vũ Việt Cường cho biết: Trong giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, người mua phải hết sức cẩn thận để tránh bị "lật kèo" khi gặp "cò" hoặc những người không có thiện chí mua bán. Thực tế có nhiều vụ "cò" đặt cọc để sang nhượng lại kiếm lời, nhưng không kiếm được khách nên bẻ kèo với người mua bằng chính hợp đồng đặt cọc có nhiều sơ hở do "cò" soạn thảo. Hoặc tại các dự án “ma”, cũng là “đất” để các “cò” đất hoạt động với thủ đoạn nhận đặt cọc của nhiều người để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người mua. Do đó, người dân khi tham gia giao dịch bất động sản nói chung cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của bất động sản cần mua. Khi mua, chỉ nên đặt cọc số tiền nhỏ, dưới 50 triệu đồng. Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên, nên công chứng hợp đồng đặt cọc để xác nhận giá trị pháp lý của loại hợp đồng này, đồng thời bảo đảm quyền lợi khi có tranh chấp phát sinh có cơ sở yêu cầu tòa án giải quyết. Người mua nên tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật, cũng như giấy tờ liên quan đến việc nhận chuyển nhượng nhà đất có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu, hoặc liên quan đến bên thứ ba hay không… Các thông tin này, người dân có thể liên hệ với UBND xã, phường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các quận, huyện để tìm hiểu cụ thể. Cơ quan chức năng cũng cần tăng cường tuyên truyền, xử lý nghiêm các trường hợp lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bảo đảm tính răn đe và phòng ngừa. Đối với các dự án của thành phố, cơ quan chức năng tăng cường tuyên truyền, công khai các dự án trên phương tiện thông tin truyền thông để người dân nắm được thông tin, tránh bị lợi dụng, lừa đảo tài sản.