Những điểm mới trong công chứng, chứng thực hợp đồng về bất động sản
Có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực
Theo quy định tại Thông tư số 01/2020/TT-BTP, người yêu cầu chứng thực hợp đồng, giao dịch nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông, thì các bên phải ký trước mặt người tiếp nhận hồ sơ. Nếu người giao kết hợp đồng, giao dịch là đại diện của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký chữ ký mẫu tại cơ quan thực hiện chứng thực, thì người đó có thể ký trước vào hợp đồng, giao dịch. Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đối chiếu chữ ký trong hợp đồng, giao dịch với chữ ký mẫu. Nếu thấy chữ ký trong hợp đồng, giao dịch khác chữ ký mẫu, thì yêu cầu người đó ký trước mặt người tiếp nhận hồ sơ. Người tiếp nhận hồ sơ phải chịu trách nhiệm về việc các bên đã ký trước mặt mình, có trách nhiệm kiểm tra giấy tờ, hồ sơ, nếu thấy đủ điều kiện theo quy định, thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch trước khi người có thẩm quyền thực hiện chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Tuy nhiên, khi các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở nếu thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cần nắm rõ những quy định liên quan, để giảm thiểu những rủi ro không đáng có. Theo quy định của Luật đất đai, các bên có quyền lựa chọn công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của Luật công chứng, các bên phải công chứng hợp đồng kể trên tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có bất động sản. Còn theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, thì UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) nơi có nhà, đất có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực các loại hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, gồm: Chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Những giao dịch không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực
Theo quy định của Luật Đất đai, những loại hợp đồng sau không phải công chứng hoặc chứng thực: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định Luật Nhà ở, những giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng: Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; Hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Theo quy định pháp luật, các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng về bất động sản. Nếu lựa thực hiện công chứng, thì công chứng viên xem xét đầy đủ cả về hình thức, nội dung hợp đồng, năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự các bên, chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản. Khi hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định. Hợp đồng này có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Còn chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã chỉ chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng; Năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng. Hợp đồng được chứng thực không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dung của giao dịch các bên. Lệ phí công chứng hợp đồng cao gấp hàng chục lần lệ phí chứng thực hợp đồng.