Hạn chế phát sinh tranh chấp đất đai: Đo đạc thực tế đất trước khi mua
Người dân ngõ 119 Trung Hành dựng cọc sắt để thể hiện sự chênh lệch mốc giới giữa diện tích sử dụng đất thực tế và diện tích trong GCNQSDĐ.
(HPĐT)- Thời gian qua, Báo Hải Phòng nhận được một số kiến nghị của người dân về các tranh chấp đất đai do diện tích đất thực tế không đúng với diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nguyên nhân phần nào xuất phát từ sự chủ quan của người mua khi không đo đạc lại diện tích đất trước khi mua.
Diện tích thực tế không khớp “sổ đỏ”
Chị Phạm Thị Mai và 10 hộ dân ở ngõ 119 phố Trung Hành, phường Đằng Lâm (quận Hải An) mua nhà tại ngõ này từ năm 2015. Thời điểm mua nhà, nhà được xây sẵn, trên GCNQSDĐ của từng hộ thể hiện là 40 m2, ngõ đi chung trên “sổ đỏ” từ 1,5 m đến 2 m. Tuy nhiên đến năm 2018, khi các hộ dân tại đây phát sinh tranh chấp ngõ đi chung với hộ dân liền ngõ mới phát hiện diện tích sử dụng nhà thực tế ít hơn với diện tích ghi trên GCNQSDĐ. Bởi thế các hộ dân tự đo đạc lại diện tích sử dụng đất đúng 40 m2 và làm các cột sắt cắm mốc trước cửa nhà thể hiện mốc giới. Từ đó, ngõ đi chung chỉ còn từ 1 m đến 1,3 m, ảnh hưởng mỹ quan, trật tự khu dân cư.
Chị Mai cho biết: Nhà chị mua được xây sẵn, trên diện tích đất là 40 m2 như trong hợp đồng và GCNQSDĐ, đóng tiền thuế sử dụng đất hằng năm với diện tích đất trên. Khi các hộ dân có đơn kiến nghị, UBND quận Hải An lại cho rằng, cần lấy ngõ đi chung là căn cứ để xác định diện tích sử dụng đất của các hộ. Nghĩa là phải giữ nguyên hiện trạng, bảo đảm ngõ đi chung rộng từ 1,5 đến 2 m. Theo đó, diện tích đất của chị và các hộ dân chung quanh còn khoảng 37 m2. Quyền lợi của các hộ dân không được bảo đảm. Hiện chị Mai và các hộ dân tại ngõ trên tiếp tục kiến nghị đến UBND quận Hải An để làm rõ việc sai lệch diện tích sử dụng đất trên GCNQSDĐ và thực tế.
Tương tự trường hợp trên, năm 2019, chị Nguyễn Thị Liên Hương ở thị trấn Núi Đèo (huyện Thủy Nguyên) mua thửa đất rộng 60 m2 theo diện tích ghi trên GCNQSDĐ. Tuy nhiên, trên thực tế, chị chỉ được sử dụng hơn 50 m2 đất nên phát sinh tranh chấp với hộ liền kề. Để gỡ rối vụ việc, tránh phát sinh tranh chấp kéo dài, chị đành hòa giải với hộ đang tranh chấp và mua luôn diện tích liền kề.
Có thể nói, việc diện tích sử dụng đất thực tế nhỏ hoặc lớn hơn so với diện tích đất ghi trên GCNQSDĐ còn xảy ra nhiều ở nhiều địa phương. Nguyên nhân chủ yếu là do thời điểm trước đây, cơ quan quản lý đo đạc chưa chính xác trong quá trình cấp GCNQSDĐ hoặc do người dân lấn, chiếm đất trong quá trình sử dụng.
Cần chỉnh lý phù hợp
Theo luật sư Nguyễn Thị Thùy, Văn phòng luật sư Lam Sơn (Đoàn Luật sư thành phố), nhiều người dân thường có tâm lý chủ quan khi đi mua đất hoặc nhà. Phần lớn người dân chỉ quan sát bằng mắt thường và căn cứ diện tích đất ghi trên GCNQSDĐ để nhận chuyển nhượng mà không đo đạc thực tế xem 2 diện tích đất thực tế với GCNQSDĐ có thực sự khớp hay không? Do đó, để hạn chế những tranh chấp đất đai phát sinh, trong trường hợp này, người mua nên chủ động mời cán bộ địa chính phường, xã hoặc bên thứ ba độc lập để xác định diện tích đất sử dụng thực tế so với diện tích đất ghi trên GCNQSDĐ. Với các trường hợp có sự sai lệch sau khi nhận chuyển nhượng đất, người dân có thể làm đơn đề nghị UBND quận, huyện cấp đổi lại GCNQSDĐ theo thực tế sử dụng đất. Người mua có quyền khởi kiện người chuyển nhượng đất ở ra Tòa án có thẩm quyền về tranh chấp hợp đồng, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi diện tích đất mua thực tế không đúng diện tích đất bán theo hợp đồng.
Thực tế, với người được miễn thuế, tiền sử dụng đất hoặc không chuyển nhượng đất đai thì diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn diện tích trong GCNQSDĐ thì không ảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, với người phải nộp thuế sử dụng đất hoặc khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì việc sai lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích ghi trên GCNQSDĐ có thể dẫn đến các tranh chấp kéo dài sau này. Bởi vậy, bên cạnh việc người dân chủ động đo đạc diện tích thực tế đất đai khi nhận chuyển nhượng thì chính quyền địa phương, văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh các quận, huyện tăng cường quản lý, rà soát đất đai, chủ động chỉnh lý các trường hợp GCNQSDĐ không đúng với thực tế, hướng dẫn người dân các thủ tục hoàn thiện việc bổ sung GCNQSDĐ, tránh phát sinh tranh chấp sau này.