Nhiều nội dung tiến bộ, cụ thể hơn

Về phạm vi điều chỉnh và giải thích từ ngữ

Tại Điều 3 đề cập đến 52 khái niệm, trong đó, cập nhật thêm nhiều khái niệm có tính thực tiễn. Tuy nhiên, có một số khái niệm vẫn cần phải được bổ sung làm rõ thêm như “đất có mặt nước chuyên dùng”, “công trình trên không”, “thửa đất liền kề” (liên quan đến chủ quyền sử dụng đất), “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”... Một số khái niệm được nêu không thống nhất trong dự thảo Luật như “dự án đô thị”, “dự án khu đô thị”, “dự án đầu tư xây dựng đô thị”, “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”, “chỉnh trang đô thị”, “chỉnh trang khu đô thị”…, cần có định nghĩa phân biệt rõ sự khác nhau hay giống nhau giữa các khái niệm này, vì liên quan đến nhiều cơ chế, chính sách đi kèm như trong các điều, khoản của dự thảo Luật.

Khái niệm “đất có mặt nước chuyên dùng” được đề cập 3 lần trong dự thảo Luật nhưng không được đưa vào Điều 3, dễ gây nhầm lẫn với một số đối tượng khác như “đất có mặt nước nội địa”, “đất có mặt nước ven biển” – thuộc nhóm đất chưa được Nhà nước giao quyền sử dụng. Trong các điều khoản khác của dự thảo Luật không đề cập đến các cơ chế chính sách, hoặc phương thức quản lý đối với loại đất này. Đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong dự thảo Luật cũng như phù hợp với các luật liên quan.

Tại khoản 1, Điều 32, khái niệm “thửa đất liền kề” không được đề cập ở Điều 3. Tại khoản 2, Điều 32, cách diễn đạt gây khó khăn cho việc áp dụng luật, vì pháp luật về dân sự rất rộng, vấn đề quyền sử dụng đất và các quyền liên quan trên một thửa đất phụ thuộc nhiều vào tính chất của thửa đất đó. Do vậy, đề nghị cần cụ thể hóa ngay trong Luật các quy định về nguyên tắc, cách thức xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, tuỳ theo tính chất (loại đất) và chủ sở hữu/chủ sử dụng thửa đất liền kề đó để có sự thống nhất về nhận thức và dễ áp dụng Luật trong thực tiễn.

Mục a, khoản 1 Điều 53 nhằm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ đất đai theo kiểu “phân lô bán nền” trong các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước hoặc trốn tránh việc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng bộ của cả dự án, gây nhiều hệ luỵ cho người dân sinh sống trong khu đô thị, khu nhà ở sau này. Tuy nhiên thực tế có nhiều trường hợp thu gom những thửa, mảnh đất diện tích lớn của người dân (kể cả trong khu vực đô thị hay quy hoạch phát triển đô thị), phân lô bán nền cho nhiều người nhưng “lách luật” bằng cách không lập dự án, mà thiết lập các hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp giữa chủ sử dụng đất cũ (người sang nhượng) với từng khách hàng “tương lai” (người nhận nhượng quyền) của các lô đất được phân nhỏ trên mảnh đất và bán sang tay cho các khách hàng này, kiếm lời từ chênh lệch giá mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước và không phải chịu trách nhiệm đối với việc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ như quy định đối với một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở. Đề nghị cần nghiên cứu, tiếp tục bổ sung các quy định trong dự thảo Luật để kiểm soát, ngăn ngừa tình trạng này trên thực tế.

Về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Dự thảo Luật lần này có nhiều điểm quy định cụ thể và khoa học hơn. Ở điều 60, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đối với Quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng chưa được đề cập rõ, đề nghị nghiên cứu thêm. Khoản 5 Điều 60 bảo đảm tính cụ thể, sát thực tế và hiệu quả của công tác quy hoạch. Song, trong điều kiện hiện nay về cơ sở hạ tầng kỹ thuật quản lý đất đai ở cấp huyện, nhất là ở vùng núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số có địa hình hiểm trở, tiếp cận giao thông khó khăn, việc chưa hoàn thiện đồng bộ cơ sở dữ liệu về đất đai có tính cập nhật biến động tới từng thửa đất quy định như dự thảo Luật cần xem xét tính khả thi và điều kiện áp dụng trong thực tiễn. Tương tự như vậy, đối với quy định tại mục b, khoản 7 Điều 65 với mức độ chi tiết, cụ thể, chính xác tới từng thửa đất là chưa thực tế, khó khả thi trên phạm vi cả nước.

Cũng tại mục b, khoản 7 Điều 65 gây khó hiểu với cụm từ “đồng thời” đi kèm với “hoặc”, đề nghị sửa lại thành: “Đối với khu đất nằm trong khu vực Nhà nước thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì cùng với việc lập hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, phải đồng thời lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch 1/2000”.

Từ điều 61 đến 67, đề nghị rà soát thêm mối quan hệ giữa hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với các loại quy hoạch khác được quy định trong Luật Quy hoạch 2017 và bổ sung những quy định cụ thể trong dự thảo Luật để đảm bảo tuân thủ tính trước/sau hay tính đồng bộ, thống nhất nhưng không trùng lắp về nội dung giữa các loại quy hoạch trên, nhất là các quy hoạch ngành, lĩnh vực; quy hoạch vùng; hay quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn. Khoản 5 Điều 67 cần xem xét tính khả thi và khả năng đáp ứng về nguồn lực thực tiễn trong công tác lập, thẩm định và trình phê duyệt quy hoạch với khối lượng lớn quy hoạch ở các cấp. Đề nghị nghiên cứu rút kinh nghiệm thêm những vướng mắc tương tự khi triển khai Luật Quy hoạch 2017 mà hiện nay vẫn chưa tháo gỡ xong, nhất là các kết quả giám sát của Quốc hội về thực hiện luật sau khi Luật Quy hoạch 2017 được ban hành.

Trong dự thảo Luật không đề cập đến việc điều chỉnh cục bộ Quy hoạch nhằm hạn chế tối đa việc điều chỉnh quy hoạch tràn lan, tuỳ tiện, theo lợi ích ngắn hạn, cục bộ mà làm phá vỡ quy hoạch hoặc làm mất tính ổn định, bền vững của quy hoạch, ngăn chặn “lợi ích nhóm” trong công tác quy hoạch. Tuy nhiên, việc quy định như dự thảo chưa bảo đảm tính đồng bộ với Luật Quy hoạch hoặc Luật Quy hoạch đô thị hiện hành, trong đó vẫn cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch, nhất là quy hoạch đô thị hay quy hoạch khu chức năng với những trình tự thủ tục chặt chẽ. Do đó, đề nghị xem xét bổ sung thêm trong dự thảo Luật các quy định về điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất, với những điều kiện cụ thể để đáp ứng các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, kéo theo nhu cầu sử dụng đất trong thực tiễn.

Cơ bản đồng tình với quy định tại Điều 68 nhưng cần cân nhắc thêm về tính hiệu quả của phương thức đăng tải thông tin trên Cổng thông tin điện tử, nhất là khi quy định thời hạn lấy ý kiến chỉ có 30 ngày, vì thực tế việc tiếp thu được các ý kiến đóng góp qua kênh này không nhiều và chất lượng không cao do nhiều yếu tố khách quan. Việc lấy ý kiến của nhân dân cũng cần có các quy định chặt chẽ hơn về diện được lấy ý kiến. Dự thảo Luật chỉ quy định việc lấy ý kiến đối với lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng lại không quy định lấy ý kiến đối với việc điều chỉnh quy hoạch, như vậy chưa bảo đảm tính chặt chẽ, công khai, minh bạch trong quá trình thực hiện điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đề nghị nghiên cứu, bổ sung.

Về công nhận quyền sử dụng đất

Tại các Điều 136, 137 không thấy rõ các quy định cụ thể liên quan đến việc xác định nguồn gốc đất có tính lịch sử, nhất là đất khai hoang, phục hoá, lấn biển... trước năm 1993, vào khoảng thời gian các quy định về quản lý đất đai chưa chặt chẽ và các địa phương khuyến khích việc khai hoang phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản kết hợp với việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân có hoàn cảnh khó khăn; nhưng việc đăng ký, cập nhật biến động đất đai và xác nhận tình trạng sử dụng đất ở nhiều địa phương chưa được thực hiện, dẫn đến việc người dân gặp rất nhiều khó khăn trong việc xin xác nhận, đăng ký quyền sử dụng đất tại thời điểm hiện nay; hoặc trong việc thực hiện chính sách hỗ trợ đền bù trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội xảy ra rất nhiều vướng mắc, xử lý khiếu kiện kéo dài ở rất nhiều địa phương hiện nay. Đề nghị tiếp tục nghiên cứu vấn đề này trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật.

Tài chính về đất đai, giá đất

Điều 153 về nguyên tắc là phù hợp nhưng trên thực tế, làm thế nào để xác định được các mức giá giao dịch thực tế một cách chính xác là không dễ, nhất là khi các giao dịch về đất đai trên thị trường hiện nay còn chưa được kiểm soát chặt chẽ, đề nghị nghiên cứu thêm vấn đề này./.

TS. BÙI THANH TÙNG (Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật thành phố Hải Phòng)