Bảo đảm đồng bộ, phù hợp với các văn bản luật liên quan

2. Quyền tiếp cận thông tin về đất đai: Ngoài những quy định về quyền của người sử dụng đất, Ban soạn thảo dự án Luật có thể xem xét bổ sung quy định về quyền tiếp cận thông tin đối với thửa đất của tổ chức, cá nhân đang quản lý, sử dụng đất khi có nhu cầu. Điều này phù hợp với quy định tại điểm g, Khoản 1, Điều 17 Luật Tiếp cận thông tin; theo đó, một trong những thông tin phải được công khai, đó là: “Thông tin về danh mục dự án, chương trình đầu tư công, mua sắm công và quản lý, sử dụng vốn đầu tư công, tình hình và kết quả thực hiện kế hoạch, chương trình, dự án đầu tư công; thông tin về đấu thầu; thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giá đất; thu hồi đất; phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cưliên quan đến dự án, công trình trên địa bàn”. Điều này sẽ góp phần quan trọng trong việc hạn chế các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

3. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: Tại Khoản 1, Điều 31 dự thảo Luật quy định một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất, đó là: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định của pháp luật có liên quan”. Tuy nhiên, quyền được sử dụng đất đến độ sâu bao nhiêu? Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm được thực hiện như thế nào thì dự luật chưa nêu rõ. Bởi quyền sử dụng đất ở các tầng không gian ngầm để xây dựng các công trình ngầm khác nhau là không giống nhau. Do đó, dự thảo Luật cần xác định rõ tiêu chí “độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không” được áp dụng theo quy định, tiêu chí nào (theo Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng hay hoặc một văn bản pháp luật xác định) để người sử dụng đất biết được nghĩa vụ cụ thể của mình trong quá trình sử dụng đất.

4. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tại Khoản 1, Điều 49 dự thảo Luật quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa theo quy định Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời theo quy định của pháp luật”. Như vậy, “đất không có tranh chấp” là một trong những điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, lợi dụng điều này, có những người không có quyền, lợi ích trực tiếp vẫn gửi đơn, thư đến cơ quan chức năng nhằm làm hạn chế quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất. Do đó, dự thảo Luật cần xác định rõ khái niệm“đất không có tranh chấp” để hạn chế các trường hợp người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình bị cá nhân khác gây khó khăn dưới hình thức gửi đơn thư có nội dung tranh chấp đến các cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, để bảo đảm việc quản lý, sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, hiệu quả, cần thiết bổ sung quy định trong trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trường hợp người được nhà nước giao đất nông nghiệp chết mà không có người thừa kế đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì đất nông nghiệp được trả về cho nhà nước quản lý.

5. Nên cân nhắc về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Khoản 1, Điều 225 dự thảo Luật có nêu: “Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân (TAND) giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho TAND giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu”. Như vậy, xét về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, dự thảo Luật quy định theo hướng chuyển toàn bộ sang TAND giải quyết; UBND các cấp không trực tiếp giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉcung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đấtđểlàm căn cứ cho TAND quyết định. Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ quy định này, bởi việc loại bỏ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc UBND các cấp sẽ tăng thêm gánh nặng cho cơ quan Tòa án, đồng thời lại hạn chế quyền lựa chọn của người dân đối với cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp. Mặt khác, UBND các cấp là cơ quan có chức năng quản lý Nhà nước về đất đai nên việc thu thập hồ sơ, tài liệu liên quan đến nguồn gốc đất hay quá trình sử dụng đất sẽ thuận lợi do các hồ sơ, tài liệu này được lưu giữ tại cơ quan hành chính./.