Quản lý chuyển nhượng bất động sản bằng thuế giá trị gia tăng

Khu đô thị Pruksa Town, ở xã An Đồng (huyện An Dương). Ảnh: Thu Hằng 

- Đề nghị ông cho biết những điểm mới của Thông tư 13/2023/TT-BTC của Bộ Tài chính về giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng trong trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân?

- Theo khoản 1 điều 1 Thông tư 13/2023/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 219/2013/TT-BTC như sau: Sửa đổi, bổ sung Khoản 10 Điều 7: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP ngày 29-7- 2022 của Chính phủ. Như vậy, theo điểm 4a khoản 1 điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP quy định:

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân xác định giá đất gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 2 năm 2015) thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không gồm cơ sở hạ tầng.

Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

- Vậy việc giá tính thuế giá trị gia tăng hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong các trường hợp: Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như thế nào?

- Khoản 1 điều 1 Thông tư 13/2023/TT-BTC quy định, từ ngày 14-4-2023, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng. Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có). Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá. Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có)... Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.

Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản không thuộc quy định trên thì khai thuế, nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp và phân bổ số thuế phải nộp cho từng tỉnh/thành phố nơi có hoạt động kinh doanh theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 80/2021/TT-BTC. Sau đó, tiến hành nộp tiền thuế kê khai vào ngân sách nhà nước tại tỉnh/thành phố nơi có bất động sản chuyển nhượng.

- Như vậy, Thông tư 13/2023/TT-BTC đi vào thực tế có ý nghĩa gì?

- Trong những năm qua, thị trường bất động sản Hải Phòng tăng cung cầu về phân khúc chung cư với hàng loạt dự án được mở bán mới. Hoạt động mua bán đất thổ cư trên địa bàn thành phố cũng khá sôi động vì nhu cầu lớn của khách đầu tư và khách tiêu dùng. Thông tư 13/2023/TTBTC là căn cứ pháp lý để các cơ quan chức năng tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, phối hợp có hiệu quả trong các cơ quan quản lý, chống thất thu thuế, bảo đảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

- Trân trọng cảm ơn luật gia!

MINH CHÂU (thực hiện)