Khắc phục tình trạng chững lại trong đấu giá quyền sử dụng đất: Gỡ vướng từ thực tế (kỳ 2)

Kỳ 2:

Khi định giá đất còn thiếu linh hoạt

Người dân đến tìm hiểu thông tin về các cuộc đấu giá đất tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy.

Giá khởi điểm “ổn định”

Nhìn nhận nửa đầu năm 2023, theo Hiệp hội Bất động sản thành phố, thị trường bất động sản Hải Phòng trầm lắng, giao dịch giảm nhiều. Giá bất động sản, nhất là đất nền giảm từ 20% đến 25%, có những nơi giảm từ 40% đến 50%. Trong bối cảnh đó, giá khởi điểm đấu giá đất hiện nay ngang giá đất tại thời điểm bất động sản “nóng” năm 2021 là không phù hợp quy luật cung- cầu của nền kinh tế thị trường.

Giám đốc Công ty cổ phần WIA An Phú (Nhà đất An Phú, huyện Thủy Nguyên) Trần Huy Biên dẫn ví dụ: Tại các xã Hữu Bằng, Tân Trào và thị trấn Núi Đối (huyện Kiến Thụy), so với thời điểm cuối năm 2021- đầu năm 2022, giá đất nền giảm từ 30% đến 35%. Tuy nhiên, giá khởi điểm để đấu giá 67 lô đất tại 3 khu vực này được Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy đưa ra cuối năm 2022 thấp nhất là 12,69 triệu đồng/m2, cao nhất là 20,39 triệu đồng/m2. Giá trên được UBND huyện xác định căn cứ trên các thửa đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất từ tháng 12-2021 đến tháng 4- 2022, có vị trí liền kề với tài sản định giá. Trong khi thời điểm này, giá thị trường giao dịch trung bình khoảng 13 triệu đồng/m2 đến 18 triệu đồng/m2 với điều kiện hạ tầng gần tương đương. Bởi vậy, nhiều nhà đầu tư không mặn mà tham gia.

Cùng quan điểm này, anh Nguyễn Huy Hà, ở xã Bát Trang (huyện An Lão)- người có hơn 10 năm kinh nghiệm tham gia đầu tư bất động sản- thẳng thắn chia sẻ: Tại các xã Bát Trang, Thái Sơn, tháng 3-2023, giá các lô đất ở được đấu giá có giá khởi điểm trung bình là 8 triệu đồng/m2, ngang với giá đất thời điểm năm 2022. Trong khi giao dịch thị trường cũng khoảng giá này, thậm chí có khu vực còn thấp hơn. “Với nhà đầu tư, nếu giá Nhà nước đưa ra có thể thấp hơn 20% giá giao dịch trên thị trường, họ mới quan tâm đầu tư để sinh lời. Trong đấu giá đất, giá khởi điểm ngang, nhỉnh hơn giá thị trường thì nhà đầu tư cảm thấy nếu mua sẽ dễ tồn đọng. Với cách tính giá khởi điểm này, chỉ người có nhu cầu ở thật, xây thật thì mới tham gia đấu giá, chứ không thu hút nhà đầu tư”.

Đánh giá sâu hơn về sự trầm lắng trong các phiên đấu giá hiện nay, ông Nguyễn Quang Văn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng cho biết: Tại Hải Phòng, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phần lớn vẫn là các nhà đầu tư. Thời điểm cuối năm 2022, những tháng đầu năm 2023, các ngân hàng siết chặt việc cho vay mua nhà đất, khiến dòng tiền đổ vào bất động sản bị hạn chế. Thêm vào đó, các phiên đấu giá đất hiện quy định việc đặt trước là 20% tổng số tiền của giá khởi điểm khiến các nhà đầu tư khó có cơ hội “lướt sóng”. Thị trường bất động sản Hải Phòng “hạ nhiệt” chung theo thị trường bất động sản cả nước. Tuy nhiên, vẫn cần thấy rằng việc một số địa phương xây dựng giá khởi điểm đấu giá cao, có phần nào dựa trên phương pháp so sánh với kết quả những lần đấu giá thành trước đây, khi bất động sản đang “sốt nóng” cũng là một nguyên nhân khiến các cuộc đấu giá không thu hút người tham gia.

Hành lang pháp lý, hướng dẫn chưa đầy đủ

Xác định giá đất sát với thị trường tại các thời điểm là khâu khó, hiện vẫn được nhiều chuyên gia, nhà quản lý trăn trở, tranh luận khi xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, vấn đề đặt ra với các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay là nếu đấu giá không thành nhiều lần, thì giá khởi điểm đấu giá có thể điều chỉnh hay không, cũng như căn cứ nào để điều chỉnh hoặc tháo gỡ vấn đề này.

Nói về phương pháp tính giá khởi điểm tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay, Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thủy Nguyên Phạm Văn Hậu thông tin: Thực hiện Nghị quyết 73 ngày 6-5-2023 của Chính phủ về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể, theo đó UBND thành phố ủy quyền cho UBND quận, huyện được quyết định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất. Về quy trình, UBND huyện giao Phòng Tài nguyên và Môi trường là đơn vị xây dựng giá đất, chuyển các phòng liên quan thẩm định. Để có được giá đất cụ thể, Phòng Tài nguyên và Môi trường mời các đơn vị tư vấn định giá đất độc lập theo quy định. Đơn vị này có trách nhiệm đánh giá thị trường cũng như yếu tố hạ tầng cơ sở, sử dụng nhiều phương pháp đề xuất giá đất, trong có căn cứ trên giá đất đấu giá thành trước đó để xây dựng. Giá đất này sau khi được UBND huyện, quận phê duyệt sẽ là căn cứ để tổ chức đầu giá quyền sử dụng đất. Các văn bản pháp luật hiện nay không quy định việc đấu giá đất không thành sau 1 hoặc 2 lần là căn cứ để hạ giá đất. Quan trọng hơn, đơn vị nào sẽ chịu trách nhiệm khi hạ giá đất đấu giá. Bởi vậy, các đơn vị liên quan không có cơ sở điều chỉnh giá đất khi cuộc đấu giá không thành, không có người tham gia.

Cũng như vậy, Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện An Lão Vũ Trọng Quân cho rằng: Nếu giá khởi điểm không thu hút được nhà đầu tư quan tâm cũng như khách hàng có nhu cầu, về nguyên tắc cần xác định lại giá từ đầu, có thể giảm giá, nhưng giảm bao nhiêu %, cơ sở nào để xác định giảm lại chưa rõ ràng. Bởi vậy, đơn vị được giao nhiệm vụ sẽ e ngại thực hiện xác định lại giá khởi điểm thấp hơn giá đã đưa ra đấu giá khi trước, vì có thể dẫn đến thất thoát tài sản Nhà nước, nhất là trường hợp đã đấu giá thành công loại tài sản tương tự vào thời điểm trước đây. Cùng với đó, quy trình xây dựng giá đất hiện còn tương đối phức tạp, liên quan đến nhiều phòng, ban, ngành, nên nếu xây dựng lại giá đất khi đấu giá không thành sẽ mất nhiều thời gian và thủ tục.

Phân tích thêm các quy định của pháp luật khi đấu giá tài sản không thành, Giám đốc Trung tâm đấu giá tài sản thành phố Trần Thanh Cường cho biết: Điều 58 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định những trường hợp đấu giá tài sản công mà không thành, bắt buộc phải tổ chức đấu giá lại và trình tự, thủ tục phải tiến hành lại từ đầu, trong đó có việc phải xác định lại giá khởi điểm để đưa ra đấu giá. Hay tại khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai quy định, trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 2 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vì thiếu các văn bản hướng dẫn cụ thể, nên các địa phương lúng túng trong xử lý. Thực tế tại Hải Phòng, nhiều khu đất đấu giá không thành 2 lần thì tạm dừng đấu giá, chứ không điều chỉnh giá khởi điểm hoặc thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất như Luật Đất đai quy định.

---------------------

Kỳ cuối: Góp phần khơi thông nguồn lực đất đai

HẢI VÂN