Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa 15: Nỗ lực giải “bài toán” định giá đất

Khu tái định cư Bắc sông Cấm, xã Tân Dương (huyện Thủy Nguyên). Ảnh: Trung Kiên

Định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có tầm quan trọng đặc biệt, phạm vi rộng, nội dung khó, ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng, đối nội, đối ngoại, tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Dự án được Quốc hội cho ý kiến hai lần tại kỳ họp thứ 4 và thứ 5; được tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của các tầng lớp nhân dân; Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ tổ chức họp nhiều lần để tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo... Với vai trò đơn vị chủ trì hoàn thiện dự thảo luật, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức nhiều hội nghị, hội thảo để lấy ý kiến các địa phương, chuyên gia, nhà khoa học về các vấn đề lớn. Đến nay, về cơ bản, dự án luật được điều chỉnh, bổ sung và hoàn thiện hơn. Nhiều nội dung khó, mới, phức tạp từng bước được xác định cụ thể.

Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo luật thu hút sự quan tâm theo dõi của cử tri, nhân dân, được các đại biểu Quốc hội thảo luận, tranh luận là việc định giá đất bảo đảm nguyên tắc thị trường. Nguyên tắc này được nêu ra trong bối cảnh thị trường đất đai tại Việt Nam hiện tồn tại cơ chế hai giá. Một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Một giá là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này làm nảy sinh khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai. Theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai trên cả nước rất cao, chiếm gần 70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, trong đó các khúc mắc liên quan giá đất là nguyên nhân chính. Tại Hải Phòng, theo Viện Kiểm sát nhân dân thành phố, đơn thư khiếu nại liên quan lĩnh vực đất đai chiếm 47,5% số đơn thư UBND thành phố tiếp nhận. Trong hai năm này, Viện Kiểm sát nhân dân thành phố kiểm sát việc thụ lý, giải quyết đối với 608 vụ án hành chính, trong đó có 577 vụ án hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Thận trọng xem xét, nghiên cứu kỹ lưỡng

Nội dung Luật Đất đai năm 2013 có nhiều sự đổi mới, tuy nhiên việc định giá áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể còn nhiều bất cập so với thực tiễn. Giá đất do Nhà nước quy định chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai. Do đó, cử tri và nhân dân kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có tính kế thừa, phát huy những mặt đạt được, sửa đổi, bãi bỏ những bất cập, bổ sung những vấn đề mới chặt chẽ, sát với tình hình thực tế để giải quyết những vấn đề mà Luật Đất đai 2013 không thể, hoặc giải quyết chậm do gặp phải những rào cản, mất nhiều thời gian của người dân, doanh nghiệp.

Tại kỳ họp thứ 6 đang diễn ra, về phương pháp định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội sau khi giải trình, tiếp thu, đưa ra 4 phương pháp, gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Thảo luận tại nghị trường, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng quy định định giá đất phù hợp giá thị trường “nói là vậy nhưng thực tế rất khó”, dù việc bỏ khung giá đất là sửa đổi quan trọng, phù hợp thực tế. Đại biểu Nguyễn Hải Dũng (Đoàn Nam Định) nêu quan điểm: “Nhiều vụ án thanh lý nhà đất trong thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, nhiều cán bộ bị xử lý vì vấn đề giá đất. Do đó tôi hy vọng lần này quy định về giá đất được Quốc hội thảo luận kỹ lưỡng và đạt được sự thống nhất cao. Mong rằng quy định vừa phải dễ thực hiện trên thực tế, vừa phải chống được tham nhũng”.

Ở góc độ chuyên gia, TS Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng khoa học Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng: Các phương pháp định giá đất và điều kiện sử dụng của từng phương pháp nêu trong dự thảo luật khá tiệm cận thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, dự thảo cần tiếp tục tiếp thu ý kiến của các đại biểu Quốc hội, của các chuyên gia, các bên liên quan; cần chuẩn hóa khái niệm, nội hàm về các phương pháp định giá đất; xem xét bổ sung quy định nguyên tắc đối với trường hợp phải kết hợp 2-3 phương pháp định giá đất khác nhau, nguyên tắc xác định giá đất hàng loạt và giá đất đơn lẻ; vị trí, vai trò của cơ quan định giá đất Trung ương và địa phương; chuẩn hóa năng lực của các cơ quan quản lý - giám sát đất đai, tổ chức định giá đất, thẩm định giá, trung tâm thông tin - dữ liệu quốc gia về đất đai/bất động sản và cơ chế chia sẻ thông tin, dữ liệu liên quan. Theo TS. Cấn Văn Lực, cần chú trọng kết hợp 3 yếu tố quan trọng để tăng hiệu quả thực thi các quy định về định giá đất, đó là áp dụng phù hợp, chuẩn các phương pháp định giá đất, chế tài nghiêm minh, trách nhiệm giải trình của các cấp, người đứng đầu. Còn theo PGS.TS Ngô Trí Long, Phó chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo (Trường đại học Thành Đông), giải pháp tối ưu để giá Nhà nước định giá sát với thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện./.

ĐÔNG HẢI