Rủi ro khi giao dịch bất động sản qua vi bằng
(HPĐT)- Nhận chuyển nhượng nhà đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Song, hiện nay một số người dân lầm tưởng và sử dụng hình thức vi bằng như một dạng hợp đồng mua bán bất động sản. Hình thức này tiềm ẩn rủi ro rất cao, một số đối tượng xấu có thể lợi dụng để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người mua.
Thừa phát lại đo đạc, lập vi bằng xác định ranh giới thửa đất theo yêu cầu của người dân
Chưa hiểu đúng về vi bằng
Gần 10 năm chắt bóp tiết kiệm, cuối tháng 10- 2023, chị Nguyễn Thị Thanh, ở xã Mỹ Đức (huyện An Lão) được người môi giới giới thiệu mua căn nhà diện tích 45 m2 có chung GCNQSDĐ với 3 căn nhà khác, ở phường Đằng Lâm (quận Hải An), nên không thể làm hợp đồng công chứng sang tên khi mua. Người bán đề nghị chị cùng ra văn phòng thừa phát lại trao tiền và lập vi bằng về việc giao dịch. Do có nhu cầu về nhà ở, chị Thanh hẹn người bán chờ trong 1 tháng để vay thêm tiền mua. Khi chị hỏi lại người môi giới thì được biết, toàn bộ khu nhà đất trên bị ngân hàng thu hồi tài sản do chủ nhà thế chấp ngân hàng và không có khả năng thanh toán. Người môi giới cũng không biết việc này, còn chị thì thở phào nhẹ nhõm khi may mắn không vướng vào tranh chấp trên.
Tuy nhiên, không phải ai cũng may như chị Thanh. Vừa qua, chị Lê Thanh H., ở phố Đà Nẵng, phường Cầu Tre (quận Ngô Quyền) có đơn gửi Báo Hải Phòng trình bày về việc bị lừa đảo tiền qua hình thức đặt cọc chuyển nhượng đất và ghi nhận bằng vi bằng. Chị H. cho biết: Do có nhu cầu mua đất, tháng 8-2023, chị tìm kiếm thông tin và được người môi giới giới thiệu mua lô đất tái định cư rộng 60 m2 ở phường Đông Khê của bà Trần Thị Phong Lan, trú tại tổ 26 cụm 4 phường Đông Khê (quận Ngô Quyền). Sau khi 2 bên gặp mặt, do lô đất chưa có GCNQSDĐ, bà Lan đề nghị chị H. đặt cọc 200 triệu đồng, lập vi bằng để làm chứng giao dịch, hứa sẽ hoàn tất thủ tục cấp GCNQSDĐ trong 2 tháng để chuyển nhượng cho chị H. Cẩn thận đi xác minh các giấy tờ liên quan, phần vì nghĩ rằng có thừa phát lại lập vi bằng là yên tâm nên chị H. đồng ý đặt cọc 200 triệu đồng. Đến nay, bà Lan cắt đứt mọi liên lạc với chị sau khi nhận 200 triệu đồng. Lúc này, chị H. mới ngớ người vì ngoài vi bằng, chị không có giấy tờ gì khác liên quan đến việc mua bán thửa đất trên.
Theo thống kê sơ bộ của TAND thành phố, mỗi năm, Tòa án 2 cấp thụ lý và xét xử hơn 50 vụ án dân sự, trong đó các bên liên quan ghi nhận việc mua bán, giao dịch tài sản, nhà đất bằng hình thức lập vi bằng.
Không mua bán bất động sản bằng vi bằng
Từng nhận bảo vệ quyền lợi cho nhiều thân chủ là bên nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua vi bằng, luật sư Nguyễn Trung Kiên, Văn phòng luật sư Lam Sơn (Đoàn Luật sư thành phố) cho biết: Nhiều trường hợp do nhà đất thiếu giấy tờ pháp lý, nhất là GCNQSDĐ nên bên bán thường đề nghị giao nhà hoặc đất bằng vi bằng với bên mua và hứa hẹn sẽ bổ sung giấy tờ sau. Nhiều người nghĩ rằng có tổ chức thừa phát lại đứng ra ghi nhận, có biên bản với đầy đủ chữ ký, hình ảnh của các bên là yên tâm về tính pháp lý. Tuy nhiên, cần hiểu vi bằng là văn bản do văn phòng thừa phát lại cấp, ghi nhận sự việc: vào một ngày giờ, địa điểm, giữa các bên liên quan có cam kết một nội dung nào đó với nhau. Nghĩa là vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận việc giao nhận tiền chứ không có cơ sở để chứng minh người mua có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà trên đất. Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐCP của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, chứng thực hay các văn bản hành chính khác. Đây là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
Mua bán nhà đất bằng vi bằng chứa đựng nhiều rủi ro như vậy, nhưng thực tế, công tác quản lý tại các địa phương đang gặp rất nhiều khó khăn. Phó chủ tịch UBND phường Đằng Giang (quận Ngô Quyền) Trần Phương bày tỏ: Việc mua bán qua vi bằng là giao dịch tự nguyện giữa bên bán và người mua thông qua thừa phát lại, vì thế rất khó để quản lý hình thức này.
Theo ông Hoàng Anh, Chánh Thanh tra Sở Tư pháp, người dân gặp những vấn đề vướng mắc liên quan vi bằng có thể gửi đơn tới Thanh tra Sở Tư pháp, sẽ là căn cứ để đơn vị rà soát các trường hợp lập vi bằng khác liên quan thửa đất trên, hạn chế phát sinh thêm vụ việc phức tạp. Thời gian tới, Thanh tra Sở Tư pháp sẽ tăng cường thanh kiểm tra, yêu cầu các tổ chức thừa phát lại thực hiện nghiêm quy định khi lập vi bằng đồng thời chủ động phát hiện, ngăn ngừa nếu thấy dấu hiệu của việc lợi dụng lập vi bằng để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người dân. Tuy nhiên, từ góc độ người dân, cần thận trọng, tuân thủ quy định việc chuyển nhượng nhà đất phải có GCNQSDĐ và các giấy tờ, điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực khi chuyển nhượng nhà đất theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai.