Siết chặt hoạt động kinh doanh bất động sản

Người dân tìm hiểu về dự án nhà ở xã hội tại địa chỉ số 384 đường Lê Thánh Tông (quận Ngô Quyền). Ảnh: MINH CHÂU

- Đề nghị ông cho biết, Luật KDBĐS 2023 sửa đổi quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh như thế nào?

- Tại Điều 12 Luật KDBĐS 2023 quy định, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh gồm: Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở; các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại Khoản 2, Điều 5 của Luật này; phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại Khoản 3, Điều 5 của Luật này. Theo đó, so với Luật KDBĐS 2014, Luật mới bổ sung, quy định cụ thể loại công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm: Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

- Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thay đổi như thế nào theo Luật mới?

- Điều 61 Luật KDBĐS 2023 quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (BĐS) phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định tại Khoản 5, Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới BĐS; phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; có tối thiểu 1 cá nhân có chứng chỉ môi giới BĐS; trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định của Luật này.

Khoản 2 điều này quy định, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

- Việc kinh doanh, chuyển nhượng đất nền hiện nay được người dân quan tâm, thị trường có nhu cầu. Từ ngày 1-1- 2025, tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác được quy định như thế nào?

- Điều 31 Luật này quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở bao gồm: Đáp ứng yêu cầu quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật KDBĐS 2023; có giấy chứng nhận về QSDĐ và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai; QSDĐ không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; QSDĐ không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật; đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại 1,2 và 3; không thuộc trường hợp đấu giá QSDĐ để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trước khi chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc QSDĐ đủ điều kiện được chuyển nhượng... Như vậy, với quy định mới siết chặt phân lô bán nền, mở rộng phạm vi đến cả khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại 2 và loại 3.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1-1-2025 tiếp tục tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS, giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường BĐS, thể hiện vai trò của Nhà nước dẫn dắt thị trường tập trung vào các nội dung trọng tâm, cốt lõi có tính nguyên tắc, quy luật của thị trường.

- Trân trọng cảm ơn ông!

THU HẰNG thực hiện