Quản lý chặt việc vận hành và sử dụng nhà ở
(HPĐT)- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ 1-8- 2024. Phóng viên Báo Hải Phòng phỏng vấn luật sư TRẦN NGỌC VINH, Chủ tịch Hội Luật gia thành phố về những nội dung mới của Luật liên quan đến công tác quản lý và vận hành nhà ở.
- Đề nghị luật sư cho biết Luật Nhà ở có điểm gì mới liên quan đến công tác quản lý nhà chung cư mini?
- Điều 57, Luật Nhà ở quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật. Như vậy, Luật Nhà ở mới đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định. Đồng thời, việc quy định cụ thể hơn các điều kiện, các quy chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đường giao thông, quản lý vận hành đối với loại hình căn hộ này cũng là cơ sở để các văn bản dưới luật cụ thể hóa các điều kiện, quy chuẩn nhằm quản lý chặt chẽ đối với chung cư mini.
- Luật Nhà ở có quy định mới liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể như thế nào?
- Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng về thời hạn sử dụng nhà chung cư, không chỉ là vấn đề quy định mà còn là bảo vệ sự an toàn và giá trị cho người sử dụng. Khác với các quy định trước đây, Luật này không đưa ra thời hạn sở hữu cụ thể mà tập trung vào thời hạn sử dụng nhà chung cư, bảo đảm các tiêu chuẩn an toàn và bảo vệ môi trường. Theo Điều 58 của Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thực tế sử dụng, theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Điều này nhằm bảo đảm tính chính xác và minh bạch trong việc xác định thời gian sử dụng của từng công trình nhà ở, từ đó cung cấp thông tin rõ ràng cho cả chủ sở hữu và người sử dụng. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc những trường hợp có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn là một quy trình quan trọng, được UBND cấp tỉnh chỉ đạo thực hiện một cách nghiêm túc. Trước khi đưa ra quyết định phá dỡ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm định và đánh giá chất lượng công trình, bảo đảm quyết định này được căn cứ vào các nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng.
Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ ràng về việc công bố các quyết định liên quan đến nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo các quy định của pháp luật về xây dựng và luật này. Điều này nhằm bảo đảm quyền lợi và sự an toàn cho cộng đồng người dân, đồng thời hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra do những công trình cũ kém an toàn.
- Từ 1-8-2024, những trường hợp nào sẽ được hỗ trợ, bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội?
- Luật Nhà ở 2023 sửa đổi và bổ sung 1 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại Điều 76 là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp. Theo đó, các trường hợp trên sẽ được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình trong khu công nghiệp đó thuê lại theo quy định tại khoản 7 Điều 77.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê mua hoặc bên mua nhà ở xã hội không được thực hiện việc bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, tính từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua hoặc tiền mua nhà ở. Trường hợp trong giai đoạn này, nếu bên mua, bên thuê mua có nhu cầu bán nhà ở, họ chỉ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với điều kiện giá bán không vượt quá giá bán của loại nhà tương tự tại cùng địa điểm và thời điểm bán. Tuy nhiên, với sự điều chỉnh và bổ sung từ Luật Nhà ở năm 2023, quy định về việc bán lại nhà ở trong thời hạn 5 năm có những điều chỉnh cụ thể hơn. Theo Điều 89 của Luật Nhà ở 2023, trong khoảng thời gian 5 năm kể từ khi bên mua, bên thuê mua thanh toán hết tiền mua nhà, họ chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho người thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa không được vượt quá giá bán đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng. Điều này nhấn mạnh việc hạn chế chuyển nhượng để bảo vệ lợi ích của người dân và duy trì tính ổn định của thị trường nhà ở xã hội. Bằng cách này, Luật Nhà ở 2023 đã tăng cường sự ràng buộc pháp lý, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch mua bán nhà ở xã hội, từ đó góp phần vào việc nâng cao chất lượng cuộc sống và sự ổn định của cộng đồng dân cư.
- Trân trọng cảm ơn luật sư!