Tránh tranh chấp từ việc cho mượn bất động sản
(HPĐT)- Thời gian gần đây, chuyên mục “Qua đường dây nóng” của Báo Hải Phòng nhận được nhiều phản ánh của người dân về việc phát sinh tranh chấp khi cho người thân, họ hàng mượn bất động sản trong thời gian dài.
Khó giải quyết
Từ cuối năm 2015 đến nay, Chi cục THADS quận Kiến An tổ chức thi hành bản án số 04/2015/DSST ngày 24-9-2015 của TAND quận Kiến An. Theo nội dung bản án này: Lô đất rộng 126 m2 tại số 158, ngõ 118 phố Tây Sơn, phường Trần Thành Ngọ (quận Kiến An) của vợ chồng bà Nguyễn Thị Hiền và Nguyễn Văn Bình, có căn nhà 1 tầng, 2 gian, diện tích 32 m2. Năm 2001, ông Bình cho em gái là bà Nguyễn Thị Ninh ở nhờ. Trong quá trình ở nhờ, bà Ninh có làm nhà cấp 4 trên nền nhà cũ. Đầu năm 2009, vợ chồng bà Hiền yêu cầu gia đình bà Ninh trả lại nhà và đất, nhưng bà Ninh nêu ý kiến chỉ trả đất khi bà Hiền thanh toán 200 triệu đồng giá trị ngôi nhà hiện tại. Do 2 bên không thống nhất được phương án giải quyết nên bà Hiền, ông Bình có đơn khởi kiện ra TAND quận Kiến An. Theo phán quyết của Tòa án, bà Ninh trả lại toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất có địa chỉ nêu trên cho ông Bình và bà Hiền. Ông Bình và bà Hiền có nghĩa vụ thanh toán cho vợ chồng bà Ninh 200 triệu đồng. Trong quá trình THA, bà Hiền đề nghị Chi cục THADS quận Kiến An giao nhà đất cho mình nhưng lại không đồng ý trả tiền và trả lãi suất chậm THA cho gia đình bà Ninh theo quyết định của bản án, do đó vụ việc chưa được giải quyết dứt điểm.
Cũng nảy sinh mâu thuẫn từ việc cho mượn đất ở, bà Nguyễn Thị The ở thị trấn An Dương (huyện An Dương) nay là phường Lê Lợi (quận An Dương) cho biết: Bà có thửa đất số 234 (cũ là thửa 62), tờ bản đồ số 3, diện tích 285 m2 ở thị trấn An Dương. Năm 1998, bà The vào Nam sinh sống đã cho ông Nguyễn Văn Thành (là cháu họ) mượn gian quán tại thửa đất trên, nhưng không lập văn bản. Năm 2022, bà The về đòi lại đất thì vợ chồng ông Thành đã xây xong nhà trên phần móng cũ và không đồng ý trả lại nhà, đất cho bà. Đến tháng 10-2023, bà The khởi kiện đến TAND quận An Dương để đòi lại đất. Ông Thành trình bày: Năm 1999, ông mua thửa đất nêu trên và đã thanh toán hết tiền cho bố bà The nhưng không lập giấy tờ mua bán giữa 2 bên. Đến năm 2003, ông Thành và bố bà The cùng ra UBND thị trấn để làm thủ tục chuyển nhượng, Sau đó ông làm các thủ tục xin cấp GCNQSDĐ. Tại bản án sơ thẩm số 66 ngày 17-7-2024, TAND thành phố không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà The do tính đến ngày 16-9-1994, thửa đất 234 vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bố bà The. Đến nay, bà The không chấp nhận phán quyết của Tòa án nhưng chưa cung cấp được các giấy tờ để chứng minh giao dịch chuyển nhượng giữa bố của bà và ông Thành là không có thật.
Cần ràng buộc bằng văn bản
Đất đai là tài sản có giá trị nên khi sử dụng tặng cho, vay mượn phải rất cẩn trọng, kể cả người thân, bạn bè. Thực tế có nhiều trường hợp, chỉ vì tin tưởng nhau mà cho mượn đất để cất nhà, mượn nhà để ở, lâu dần lại bị mất nhà, mất đất. Rất nhiều vụ việc ở cơ quan Thi hành án 2 cấp trên địa bàn thành phố liên quan các tranh chấp nhà đất do mượn ở. Nhiều người cho người khác mượn nhà đất sử dụng trong thời gian dài sau đó nhà, đất bị chuyển sang đăng ký, làm giấy tờ đứng tên họ.
Trao đổi về vấn đề này, Công chứng viên Nguyễn Bá Tuấn, Phòng Công chứng Kim Minh (quận Ngô Quyền) cho rằng: Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được. Cùng với quy định này, có thể hiểu một đặc tính từ trong dân gian cho đến quy định pháp luật: có mượn thì phải có trả; đất đai cũng vậy, cho mượn ở, cho ở nhờ thì khi chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà có nhu cầu lấy lại, đòi lại, người mượn nhà, mượn đất phải trả. Tuy nhiên, khác với các tài sản khác, đất đai còn có những quy định riêng về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và các bên trong quan hệ đó phải tuân thủ. Thực tế, hầu hết khi giao kết, thỏa thuận việc cho mượn, cho ở nhờ, người có tài sản không làm hợp đồng, không có giấy tờ chứng minh mà dựa trên sự tin tưởng giữa 2 bên. Đây là một trong những nguyên nhân khiến phát sinh nhiều tranh chấp sau này, nhất là khi việc mượn nhà đất để ở thường có thời gian dài. Khi giải quyết rất khó để xác định giá trị hoàn trả, nếu bên cho mượn lại không có giấy tờ hợp pháp theo quy định pháp luật. Đây thường là do hiện trạng nhà, đất bị người ở nhờ xây nhà mới trên nền nhà cũ, cơi nới thêm… Để tránh các tranh chấp nêu trên, người có tài sản là bất động sản cho mượn, ở nhờ cần có hợp đồng, giấy cho mượn, thuê nhà. Trong đó ghi rõ thời hạn cho thuê, quyền và nghĩa vụ của 2 bên... để làm căn cứ xác định giá trị hoàn trả sau này.