Linh hoạt cơ chế để người lao động tiếp cận nhà ở xã hội

Cơ hội từ chính sách tín dụng

Tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay là gói 145.000 tỷ đồng) cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đây được coi là bước hỗ trợ mạnh mẽ để khuyến khích phát triển phân khúc này. Theo quy định, khách hàng cá nhân được vay với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất bình quân trên thị trường. Hiện mức lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà ở xã hội chỉ khoảng 7 - 8%/năm, cố định trong 5 năm đầu.

Anh Nguyễn Văn Thành, công nhân khu công nghiệp Nhật Bản - Hải Phòng chia sẻ, gia đình anh đăng ký mua 1 căn nhà ở xã hội tại phường An Dương. Nhờ chính sách vay ưu đãi, anh chỉ cần chuẩn bị 30% vốn ban đầu, phần còn lại được vay trả dần trong 15 năm. Nếu không có chính sách này, với thu nhập của vợ chồng anh, giấc mơ mua nhà khó có thể thành hiện thực.

Tại Hải Phòng, hàng loạt dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai ở các phường như An Dương, Lê Chân, Kiến An, Thủy Nguyên. Từ năm 2022 đến nay, thành phố Hải Phòng xây dựng 9 dự án nhà ở xã hội với tổng số trên 15.000 căn. Trên địa bàn thành phố hiện có 21 dự án có chủ trương đầu tư hoặc nhà đầu tư đang chuẩn bị khởi công xây dựng với quy mô 20.400 căn, dự kiến hoàn thành hoặc có sản phẩm đưa ra thị trường từ nay đến năm 2030; hướng đến mục tiêu hoàn thành chỉ tiêu giai đoạn 2026 - 2030 là 18.100 căn.

Ngoài ra, thành phố đã định hướng, quy hoạch, bố trí quỹ đất khoảng 42 địa điểm với diện tích gần 500 ha để thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, chính sách ưu đãi tín dụng đang trở thành “đòn bẩy” để người dân tiếp cận căn hộ phù hợp, vừa túi tiền.

Trong 5 năm gần đây, đặc biệt từ khi triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng (nay là gói 145.000 tỷ đồng), Hải Phòng có một bộ phận doanh nghiệp, người dân đã được hưởng lợi. Về phía doanh nghiệp ở phía Đông, có 3 dự án được xác định đủ điều kiện vay từ gói 120.000 tỷ đồng, gồm nhà ở xã hội tại 39 Lương Khánh Thiện (242 căn, tổng mức đầu tư khoảng 434 tỷ đồng, khả năng vay 348 tỷ đồng); nhà ở xã hội tại 384 Lê Thánh Tông (1.332 căn, tổng đầu tư khoảng 1.648 tỷ đồng, khả năng vay 800 tỷ đồng); nhà ở xã hội tại Tổng kho 3 Lạc Viên (4.456 căn, tổng đầu tư khoảng 4.865 tỷ đồng, khả năng vay 3.892 tỷ đồng). 3 dự án này cung cấp 6.030 căn hộ với tổng mức đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng, có thể vay khoảng 5.040 tỷ đồng từ gói ưu đãi.

Ở phía Tây, gói tín dụng phát triển nhà ở xã hội 145.000 tỷ đồng đã được BIDV Hải Dương trình và được hội sở ngân hàng này phê duyệt cho Công ty CP Đầu tư bất động sản Thành Đông vay 200 tỷ đồng để đầu tư dự án khu nhà ở xã hội tại khu đô thị mới phía Nam TP Hải Dương cũ (phân khu 2).

Về phía người mua nhà, đến 20/8/2025, Ngân hàng Chính sách xã hội chi nhánh Hải Phòng cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100 với tổng dư nợ 979 tỷ đồng, phục vụ 2.537 khách hàng. Tính riêng 8 tháng năm 2025, có 770 khách hàng được giải ngân 386 tỷ đồng.

Một số điểm như phòng giao dịch An Dương cho 565 khách hàng vay tại 2 dự án PG Aura An Đồng và Evergreen Tràng Duệ với dư nợ hơn 222 tỷ đồng. Phòng giao dịch Ngô Quyền có 274 khách hàng vay tại các dự án 384 Lê Thánh Tông và Tổng kho 3 Lạc Viên với dư nợ hơn 94 tỷ đồng.

Hiện chưa có số liệu công khai về tỷ lệ lấp đầy toàn bộ các khu nhà ở xã hội trên địa bàn, song nhiều dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp đạt tỷ lệ sử dụng rất cao, khoảng 90 – 95%, cho thấy nhu cầu lớn và thực tế khai thác hiệu quả.

Thách thức khi khả năng tài chính hạn chế

Tuy nhiên, thực tế cho thấy lãi suất ưu đãi là chưa đủ để giấc mơ an cư thành hiện thực. Bài toán trả nợ gốc và lãi hằng tháng vẫn là áp lực lớn đối với nhiều gia đình. Theo tính toán, nếu vay 700 triệu đồng mua nhà ở xã hội, với lãi suất 7,5%/năm, thời hạn 15 năm, mỗi tháng người mua phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 7 - 8 triệu đồng. Với mức thu nhập bình quân của công nhân tại Hải Phòng hiện nay khoảng 8 - 10 triệu đồng/người/tháng, nhiều gia đình trẻ sẽ phải dồn gần một nửa thu nhập để trả nợ, trong khi vẫn phải chi tiêu cho sinh hoạt, con cái.

Chị Phạm Thị Lan, công nhân khu công nghiệp Tràng Duệ chia sẻ: “Vợ chồng tôi đều làm công nhân, tổng thu nhập hơn 18 triệu đồng/tháng. Nếu vay mua nhà, mỗi tháng trả 8 triệu đồng thì không còn dư nhiều để lo sinh hoạt và con nhỏ. Chúng tôi vẫn đang cân nhắc, bởi chỉ cần một trong hai vợ chồng mất việc hay ốm đau dài ngày, nguy cơ chậm trả nợ rất lớn”.

Thực tế này cho thấy, dù chính sách tín dụng ưu đãi là cơ hội tốt, nhưng không phải gia đình nào cũng đủ năng lực tài chính để theo đuổi đến cùng. Bên cạnh đó, một trong những vấn đề khiến người dân quan tâm khi mua nhà ở xã hội là quy định về chuyển nhượng. Theo Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán, thế chấp, chuyển nhượng sau 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền mua, thuê mua và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp phát sinh khó khăn. Một số hộ gia đình gặp biến động thu nhập, không kham nổi gánh nặng trả nợ, muốn chuyển nhượng để giảm áp lực tài chính nhưng bị ràng buộc bởi thời hạn pháp lý.

Cần cơ chế linh hoạt

Theo báo cáo đánh giá thị trường những tháng cuối năm 2025 và dự báo năm 2026 của Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hiện rất cao, đặc biệt là nhóm công nhân tại các khu công nghiệp. Ông Tô Hùng, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Hải Phòng phân tích, quy định về thời hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội là cần thiết để bảo đảm đúng mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp. Tuy nhiên, cũng cần có cơ chế linh hoạt hơn, cho phép người dân trong hoàn cảnh đặc biệt khó khăn được chuyển nhượng hợp pháp để giảm rủi ro nợ xấu.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng Nguyễn Quang Văn cũng cho rằng, tuy đã có nhiều dự án được triển khai, nhưng việc tiếp cận nhà ở xã hội của người dân còn khó khăn do cơ chế chưa thật sự linh hoạt. Thủ tục phức tạp, điều kiện ràng buộc khắt khe khiến nhiều người có nhu cầu thực sự vẫn chưa thể an cư. Vì vậy, thành phố cần điều chỉnh cơ chế theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng, đơn giản hóa quy trình xét duyệt, đồng thời đa dạng hóa hình thức hỗ trợ như thuê, thuê mua hay mua trả góp dài hạn.

Song song với đó, Hải Phòng nên tiếp tục tạo điều kiện, ưu đãi mạnh mẽ hơn cho doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, gắn với quy hoạch đồng bộ về hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục. Khi chính sách được thực hiện linh hoạt, sát thực tế, giấc mơ an cư của công nhân, người thu nhập thấp mới không còn xa tầm với của nhiều gia đình trẻ trên đất Cảng.

THU HẰNG