Thận trọng khi giao dịch đất xen kẹt

Giá rẻ nhưng thiếu chắc chắn

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Hải Phòng phát triển sôi động, nhiều khu đô thị mới, dự án hạ tầng được triển khai, kéo theo nhu cầu mua bán đất nền tăng. Xu hướng nổi bật là nhiều người tìm mua các thửa đất “xen kẹt” là những mảnh đất nhỏ nằm lọt trong khu dân cư, được hình thành từ quá trình tách thửa, thu hồi, hoặc còn sót lại sau khi quy hoạch hạ tầng.

Giá bán loại đất này thường rẻ hơn so với đất mặt đường hoặc đất trong dự án quy hoạch đồng bộ, nên dễ thu hút người mua. Anh Nguyễn Văn Dũng, ở phường Hải An chia sẻ, do kinh phí hạn hẹp nên anh lựa chọn mua mảnh đất xen kẹt trong ngõ. Giá rẻ hơn khoảng 20 đến 30% so với đất cùng khu vực, lại gần trường học và chợ. Tuy nhiên, khi làm thủ tục mới thấy phát sinh nhiều vướng mắc về giấy tờ và quy hoạch, phải mất gần nửa năm mới sang tên được.

Thực tế, phần lớn đất xen kẹt thường có diện tích nhỏ, từ 30 đến 40 m², nằm trong ngõ ngách, phù hợp với nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ cho người có mức thu nhập trung bình. Yếu tố “vừa túi tiền” này khiến loại đất trên được nhiều người săn đón, đặc biệt trong bối cảnh giá đất tại Hải Phòng liên tục tăng trong thời gian gần đây.

Theo kinh nghiệm của chị Ngô Thị Tuyết - môi giới bất động sản lâu năm tại phường Dương Kinh, nhiều người quảng cáo đất xen kẹt có sổ đỏ, nhưng thực tế lại vướng hạn chế về mục đích sử dụng, chưa được cấp phép xây dựng, hoặc nằm trong diện chờ quy hoạch. Nhiều trường hợp người dân mua đất xen kẹt vì thấy giá rẻ, nhưng sau đó không được cấp phép xây dựng do không bảo đảm quy chuẩn.

Theo Luật Đất đai 2024, việc tách thửa, hợp thửa đất phải tuân theo quy định của UBND cấp tỉnh, trên cơ sở đó UBND thành phố đã ban hành quyết định quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Đối với đất xen kẹt, nếu diện tích không đạt chuẩn tối thiểu sẽ không được cấp giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ đã bổ sung quy định xử lý đất xen kẹt, đất dư thừa trong quá trình quy hoạch. Theo đó, nếu không đáp ứng về điều kiện về diện tích, hạ tầng và quy hoạch, diện tích đó sẽ được quản lý, sử dụng vào mục đích công cộng.

Thận trọng khi giao dịch

Để bảo đảm sử dụng đất xen kẹt đúng mục đích, hạn chế lãng phí, ông Đỗ Hữu Huỳnh, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Phòng cho rằng cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. "Các cấp chính quyền rà soát kỹ trước khi cấp phép tách thửa, không để phát sinh các thửa đất siêu nhỏ, khó sử dụng, quan tâm hợp thửa để xây dựng đồng bộ"- ông Đỗ Hữu Huỳnh nêu ý kiến.

Cũng theo ông Huỳnh, với những mảnh đất xen kẹt quá nhỏ, có thể vận động người dân hợp thửa với đất liền kề, tạo quỹ đất đủ lớn để xây dựng, vừa tăng hiệu quả sử dụng, vừa bảo đảm mỹ quan đô thị. Những phần đất xen kẹt không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được đưa vào sử dụng làm đường ngõ, sân chơi, vườn hoa hoặc các công trình phúc lợi, tránh bỏ hoang gây lãng phí.

Các cơ quan quản lý phải công khai rộng rãi bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để người dân tiếp cận dễ dàng. Tránh tình trạng một số cá nhân, môi giới lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua để bán đất xen kẹt không đủ điều kiện pháp lý.

Trước khi quyết định mua đất xen kẹt, người dân nên lưu ý kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối chiếu với quy hoạch chi tiết, kế hoạch sử dụng đất được địa phương công khai, xác minh điều kiện cấp phép xây dựng tại cơ quan chức năng trước khi giao dịch.

Tiến sĩ Đỗ Minh Thuỵ, Trưởng Khoa Kinh tế - Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Hải Phòng cho rằng, trước đây, việc thu hồi những thửa đất loại này gặp nhiều vướng mắc pháp lý và khó triển khai trong thực tế. Việc áp dụng cơ chế mới không chỉ giúp Hải Phòng tăng nguồn thu ngân sách mà còn chỉnh trang đô thị, bảo đảm mỹ quan và phát triển hạ tầng đồng bộ.

Thành phố đang xây dựng tiêu chí cụ thể để xác định loại đất xen kẹt, công khai danh mục và quy trình thực hiện nhằm bảo đảm minh bạch, đúng pháp luật và quyền lợi người dân. Đây được coi là bước đi đột phá trong công tác quản lý, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị.

Đất xen kẹt đáp ứng nhu cầu về nhà ở giá rẻ của một bộ phận người dân, song cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết về quản lý đất đai của cơ quan nhà nước. Quản lý, sử dụng đất xen kẹt đúng mục đích không chỉ ngăn chặn rủi ro pháp lý, mà còn góp phần tiết kiệm, khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại Hải Phòng ngày càng cao, thận trọng khi giao dịch đất xen kẹt không chỉ bảo đảm quyền lợi cho người dân mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và phát triển đô thị văn minh, hiện đại.

THU HẰNG