Chặn nạn trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc

Đấu giá quyền sử dụng đất là kênh quan trọng để Nhà nước giao, cho thuê đất theo nguyên tắc công khai, minh bạch, bảo đảm lợi ích của Nhà nước và xã hội.

Tuy nhiên, thời gian qua, hiện tượng người tham gia đấu giá “trả giá cao để thắng rồi bỏ cọc” diễn ra ngày càng phổ biến. Không ít vụ việc khiến thị trường đất đai “dậy sóng”, buộc cơ quan quản lý phải nhìn nhận lại cơ chế kiểm soát.

Dư luận từng xôn xao nhiều vụ bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất. Đơn cử như sự việc đầu tháng 9/2024, hàng chục lô đất ở xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai trước đây của Hà Nội) trúng đấu giá, có lô trúng đấu giá cao nhất hơn 100 triệu đồng/m². Rồi sau đó, những lô đất này bị bỏ cọc, chính quyền địa phương buộc phải hủy kết quả đấu giá và tổ chức lại.

Tình trạng này làm thất thu ngân sách, phát sinh chi phí tổ chức, kéo dài thời gian giao đất, đồng thời khiến giá đất khu vực tăng ảo, tạo hiệu ứng đầu cơ lan rộng.

Mặt bằng giá ảo làm sai lệch tham chiếu khi xác định giá khởi điểm, tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Kế hoạch thu ngân sách bị lệch, nhiều dự án công - tư chậm tiến độ hoặc phải tổ chức lại; ngân hàng gánh rủi ro khi nhận tài sản bảo đảm ở khu vực bị thổi giá, nợ xấu dễ tăng.

Không dừng lại ở thiệt hại kinh tế, hành vi bỏ cọc còn khiến niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào tính minh bạch của thị trường bị suy giảm. Đấu giá đất, vốn được kỳ vọng là công cụ tạo công bằng trong phân bổ nguồn lực đất đai, lại trở thành “sân chơi” cho một số người đầu cơ thử vận may, đẩy giá rồi rút lui.

Khoảng trống pháp lý nay đã có chế tài xử lý. Theo dự thảo Nghị quyết xử lý vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao, cho thuê đất của Bộ Tư pháp, người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sử dụng đất sẽ bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ 2 đến 5 năm. Trường hợp nộp không đủ hoặc chậm nộp có thể bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm. Ngoài ra, họ còn phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho đơn vị tổ chức đấu giá.

Dự thảo cũng nâng mức tiền đặt cọc từ tối thiểu 20% đến tối đa 50% giá khởi điểm, cao hơn nhiều so với mức 5 - 20% hiện hành. Ít nhất, đây cũng là tấm lưới, lọc người tham gia phải có năng lực tài chính thực, hạn chế tình trạng “đặt cọc tượng trưng” để thổi giá rồi rút lui.

Đấu giá bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm mang ý nghĩa răn đe rõ rệt, buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ hơn trước khi ra giá. Đây cũng là biện pháp góp phần sàng lọc, chỉ giữ lại những nhà đầu tư thật sự có năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất thực.

Tuy nhiên, để quy định này phát huy hiệu quả, cần đồng thời bảo đảm sự công khai, minh bạch trong thực thi. Việc xác định thiệt hại, công bố danh sách người bị xử lý, hay quy trình tái tổ chức đấu giá phải được giám sát chặt chẽ. Các địa phương cũng nên xây dựng cơ sở dữ liệu chung về các tổ chức, cá nhân vi phạm, công khai trên cổng thông tin đấu giá tài sản quốc gia để tránh việc “vòng vo” đăng ký ở nơi khác.

Song song với chế tài mạnh, việc nâng cao chất lượng thẩm định giá khởi điểm, kiểm tra năng lực tài chính và giám sát quá trình nộp tiền của người trúng đấu giá là rất quan trọng. Nhiều nơi vẫn chưa có quy trình kiểm tra năng lực tài chính rõ ràng, dẫn đến tình trạng “đấu xong mới biết người trúng không có tiền”.

Ở góc độ thị trường, khi quy định được áp dụng nghiêm túc, hiện tượng “đấu giá ảo” sẽ giảm, giá đất trở về giá trị thực. Điều này có lợi không chỉ cho ngân sách mà còn cho người dân và doanh nghiệp chân chính, khi thị trường bớt biến động bất thường.

Dù vậy, cần lưu ý rằng mức đặt cọc quá cao hoặc thời gian cấm quá dài nếu không linh hoạt áp dụng có thể khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ bị “cấm cửa”, thu hẹp sự tham gia của xã hội vào hoạt động đấu giá. Vì vậy, nên có hướng dẫn cụ thể về thẩm quyền, quy trình xử lý để bảo đảm tính công bằng, tránh áp dụng cực đoan.

Từ những bài học thực tế, có thể thấy chế tài mới không chỉ là biện pháp hành chính mà còn là thông điệp khôi phục kỷ cương, niềm tin vào hoạt động đấu giá đất. Nhẹ thì coi là lời nhắc, nặng có thể coi là lời cảnh báo, rằng đất đai không thể là “canh bạc” để thử vận may mà là nguồn lực quý cần được phân bổ đúng người, đúng giá và đúng mục đích sử dụng.

Nếu được thông qua và thực thi hiệu quả, quy định cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm sẽ trở thành “van an toàn” cho thị trường đất đai, góp phần ngăn đầu cơ, thổi giá, bỏ cọc và bảo đảm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thực sự là công cụ quản lý minh bạch, bền vững của Nhà nước.

HÀ KIÊN