Khai thác hiệu quả quỹ đất xen kẹt, tạo nguồn lực phát triển đô thị

Từ yêu cầu thực tế

Hạ tầng kỹ thuật phục vụ sản xuất không bảo đảm phải để hoang hóa, cỏ dại mọc um tùm là thực trạng của hơn 380 thửa đất nông nghiệp với diện tích hơn 125.000 m² nằm xen kẹt trong khu dân cửa của các tổ dân phố: Quỳnh Cư, Cam Lộ, An Trì (phường Hồng Bàng). Tại các phường Gia Viên, Ngô Quyền, sau khi thu hồi đất thực hiện dự án xuất hiện 63 thửa đất xen kẹt với diện tích gần 5.000 m², phần lớn là thửa đất chéo méo, không đủ diện tích cấp giấy chứng nhận.

Tình trạng đất xen kẹt đang diễn ra ở nhiều xã, phường, đặc khu, có cả đất ở và đất nông nghiệp, gây khó khăn trong quản lý đất đai, dễ phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn giữa chủ sở hữu và hộ liền kề. Thời điểm những năm 2019 - 2020, nhiều địa phương chưa quan tâm, rà soát, thống kê, dẫn đến số liệu không đầy đủ về đất xen kẹt. Điều này kéo theo tình trạng lấn chiếm đất công, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Nguyên nhân chủ yếu là thiếu hành lang pháp lý hiệu quả để khai thác và sử dụng quỹ đất này. Đối với đất nông nghiệp xen kẹt muốn chuyển đổi phải xem phù hợp quy hoạch đất ở, người dân đăng ký để đưa vào kế hoạch sử dụng đất, chờ phê duyệt. Đối với đất ở nhỏ lẻ dôi dư từ các dự án, chính quyền địa phương xử lý bằng cách quây tôn hoặc tổ chức làm lán tạm bợ, rất nhếch nhác, không bảo đảm mỹ quan. Trong khi đó, do quy mô của quỹ đất này nhỏ, không bảo đảm diện tích xây dựng dự án đô thị, nên khó thu hút đầu tư. Nếu không có hướng tháo gỡ sẽ gây lãng phí nguồn lực.

Thành phố Hải Phòng sau hợp nhất hội đủ điều kiện để khẳng định vị thế là trung tâm phát triển thứ ba của cả nước, cả về kinh tế, dân số và chất lượng văn hóa - xã hội. Do đó, công tác quản lý đất đai đòi hỏi chặt chẽ hơn, đáp ứng nhu cầu phát triển. Việc xây dựng cơ chế thu hồi đất xen kẹt là giải pháp cần thiết, tránh lãng phí và tạo nguồn kinh phí xây dựng các công trình, thực hiện dự án cũng như các vấn đề xã hội.

Hành lang pháp lý rõ ràng

Tháng 6/2025, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 226/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hải Phòng. Theo đó, thành phố được thu hồi các thửa đất nhỏ hẹp do tổ chức, gia đình, cá nhân có quyền sử dụng nằm xen kẹt trong khu dân cư. Từ đó, thành phố tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích phát triển đô thị, thương mại - dịch vụ theo quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Để cụ thể hóa Nghị quyết 226, tại kỳ họp 30, HĐND thành phố thông qua Nghị quyết quy định tiêu chí cụ thể để xác định thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt. Theo đó, ngoài các tiêu chí quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 7 điều 6 Nghị quyết số 226 của Quốc hội, các thửa đất nhỏ hẹp do tổ chức, gia đình, cá nhân đang quản lý, sử dụng, nằm xen kẹt trong khu dân cư Nhà nước được phép thu hồi (ngoài các trường hợp quy định tại điều 79 Luật Đất đai) để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích phát triển đô thị, thương mại - dịch vụ còn phải bảo đảm, là một hoặc nhiều thửa đất (khu đất) nông nghiệp liền kề nhau, có ít nhất một mặt tiếp giáp khu dân cư, các mặt còn lại bị giới hạn bởi đường giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình khác. Trường hợp khu đất nông nghiệp nằm xen kẹt trong khu dân cư thuộc phạm vi thu hồi có xen lẫn loại đất khác phải thu hồi để bảo đảm tính đồng bộ theo quy hoạch thì Nhà nước thu hồi đối với phần diện tích đất nông nghiệp và diện tích đất khác nằm xen lẫn này để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích phát triển đô thị, thương mại - dịch vụ. Trong đó, tỷ lệ đất ở trong phạm vi khu đất thu hồi không vượt quá 15% tổng diện tích đất thu hồi.

Với khu đất có diện tích từ 1.000 m² trở lên tại các phường, từ 3.000 m² trở lên tại các xã, đặc khu, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, thương mại - dịch vụ, nhưng không đủ diện tích tối thiểu để hình thành khu đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật: trường hợp khu đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu trên, không phù hợp để sản xuất nông nghiệp, có lợi thế để phát triển đô thị, thương mại - dịch vụ thì UBND thành phố xem xét, quyết định từng trường hợp cụ thể bảo đảm đúng các quy định, tránh lãng phí đất đai và không làm thất thoát ngân sách nhà nước. Ngoài ra, các thửa đất không thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt trong khu dân cư do Nhà nước quản lý quy định tại điều 47 Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Với việc xây dựng hành lang pháp lý cho việc thu hồi, đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt sẽ góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai, hạn chế tình trạng đất bỏ hoang, sử dụng sai mục đích và còn tạo quỹ đất giúp chỉnh trang đô thị, phát triển thương mại - dịch vụ phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội thành phố.

BẢO CHÂU