Nguồn cung bất động sản tiến gần mức đỉnh năm 2018

Lệch pha cung - cầu tiếp tục là bài toán lớn của thị trường

Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025 của Bộ Xây dựng, phục vụ phiên họp thứ tư - Ban chỉ đạo Trung ương và chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, trên cả nước có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.

Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%.

Song song với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá cũng tiếp tục xu hướng tăng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, nguồn cung mới năm 2025 (sơ bộ) tăng 50% so với năm 2024. Đặc biệt, nguồn cung đang tiến gần mốc “đỉnh” 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động, đặc biệt là 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ tại Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.

Tại thời điểm cuối quý 3, so với năm 2019, giá bán bình quân do VARS IRE lựa chọn tăng lần lượt: Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP. HCM 56,9%. Cá biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.

Từ cuối quý 4/2025, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị trường nhưng thực tế chưa ghi nhận dấu hiệu giảm. Giao dịch “cắt lãi” chỉ ghi nhận ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.

Về tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho bất động sản ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, bằng 137% so với quý 2/2025, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng, lượng tồn kho tăng cao hiện nay mang tính tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý tạo tiền đề bổ sung nguồn cung và cải thiện thanh khoản trong thời gian tới.

Nhà ở xã hội: Kết quả tích cực nhưng còn nhiều nút thắt

Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận tốc độ triển khai được cải thiện rõ rệt. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, tăng 13% so với thời điểm cuối năm 2024. Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388/100.275 căn (đạt 102%); khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn.

Đáng chú ý, có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao trong năm 2025, trong đó có các đô thị lớn, có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng,....

Nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện mạnh nhưng quy mô vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của người dân. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp khiến tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm. Đối với nhà ở xã hội, cần cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, tăng vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư.

Đặc biệt, với việc bảng giá đất tại một số địa phương tăng 25 - 30%, VARS IRE kiến nghị cần đánh giá kỹ tác động trước khi thực thi, phân tách rõ hành vi sử dụng đất để áp dụng mức phù hợp, tránh làm tăng giá nhà, giảm sức hấp dẫn đầu tư và gây áp lực lên hoạt động sản xuất kinh doanh.