Tuân thủ pháp lý trong hoạt động cho thuê nhà
Trong bối cảnh thị trường bất động sản cho thuê tại Hải Phòng có nhiều khởi sắc, người thuê nhà và cho thuê cần chú ý tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật.
Thị trường vận hành theo nhu cầu thực
Thực tế cho thấy, điểm khác biệt lớn của thị trường cho thuê nhà tại Hải Phòng so với nhiều địa phương khác nằm ở chỗ, nhu cầu thuê là để ở, ít mang tính đầu cơ. Phần lớn người thuê là công nhân kỹ thuật, kỹ sư, cán bộ quản lý, chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp như Đình Vũ - Cát Hải, VSIP, Tràng Duệ, An Dương, Thủy Nguyên. Đây là nhóm khách thuê có nhu cầu ổn định, thời gian thuê dài, sẵn sàng chi trả cao hơn cho không gian sống an toàn, tiện nghi và pháp lý rõ ràng.
Từ đó, mô hình cho thuê nhà tại Hải Phòng đang chuyển dịch rõ rệt từ nhà trọ truyền thống sang căn hộ khép kín, căn hộ dịch vụ mini và nhà phố cho thuê. Những mô hình này có tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê tốt hơn và ít biến động theo chu kỳ thị trường mua bán bất động sản. Tuy nhiên, sự chuyển dịch này cũng kéo theo yêu cầu ngày càng cao về quản lý, vận hành và đặc biệt là tuân thủ pháp luật.
Theo tổng hợp từ các sàn giao dịch và môi giới tại địa phương, trong 11 tháng năm 2025, lượng tìm kiếm nhà và căn hộ cho thuê tại Hải Phòng tăng hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà trung bình tăng từ 10 - 15%, tập trung chủ yếu tại trung tâm thành phố và khu vực có nhiều khu công nghiệp như Ngô Quyền, Gia Viên, Lê Chân, Hải An, Thủy Nguyên…
Được điều chuyển từ Hà Nội về Hải Phòng để tham gia dự án mới của công ty từ đầu năm 2025, anh Phạm Văn Tuyền (ở Hà Nội) cho biết, công ty mở rộng sản xuất, do chỉ làm việc 1 - 2 năm sẽ phải điều chuyển sang tỉnh, thành phố khác và tài chính chưa đủ để mua nhà nên anh thấy thuê nhà là phù hợp. Chi phí thuê nhà do công ty chi trả nên anh và các đồng nghiệp phải thực hiện đầy đủ quy định về hợp đồng, hoá đơn… Do vậy, anh phải chọn bên cho thuê nhà đáp ứng đầy đủ tính pháp lý theo quy định pháp luật.
Khảo sát tại một số tuyến phố có lượng lao động ngoại tỉnh và chuyên gia nước ngoài lớn như Văn Cao, Ngô Gia Tự, Lê Hồng Phong…, các toà nhà cho thuê theo hình thức thuê nguyên căn hoặc theo phòng. Tỷ lệ lấp đầy nhà cho thuê tại các khu phố này thường đạt mức trên 90%, tạo nguồn thu ổn định cho chủ nhà.
Ông Đào Văn Lương có căn nhà 5 tầng tại phố Tô Vũ, phường Gia Viên đang cho thuê cho biết, đối với những lao động là chuyên gia nước ngoài, người thuê luôn có yêu cầu chặt chẽ về hợp đồng thuê nhà. Bên cạnh điều khoản về thời gian, chi phí, họ đặc biệt quan tâm đến các điều kiện về phòng cháy chữa cháy, thoát nạn thoát hiểm trong tình huống khẩn cấp… Do vậy, khi cho thuê nhà, gia đình ông bảo đảm đầy đủ các điều kiện cho thuê theo quy định pháp luật, bảo đảm sự yên tâm cho người thuê nhà, từ đó tạo nguồn thu ổn định. Chính sự chuyển dịch này làm nổi bật vai trò của hành lang pháp lý trong việc định hình thị trường nhà cho thuê.
Theo nhận định của ông Nguyễn Quang Văn, Chủ tịch Hội Bất động sản Hải Phòng, từ nay đến hết năm 2026, cơ quan chức năng sẽ tiếp tục tăng cường kiểm tra pháp lý đối với các cơ sở cho thuê, đặc biệt là những nơi tập trung đông người. Quá trình sàng lọc này có thể khiến một số mô hình cho thuê không đủ điều kiện phải tạm dừng hoạt động, nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.
Như vậy, chủ nhà và nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ “cho thuê để tận dụng tài sản” sang “kinh doanh dịch vụ lưu trú có điều kiện”. Việc tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về quyền cho thuê, đăng ký kinh doanh, hợp đồng, quản lý cư trú và phòng cháy, chữa cháy không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý mà còn tạo lợi thế cạnh tranh, được người thuê ưu tiên lựa chọn.
Khung pháp lý ngày càng hoàn thiện
Theo Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ 1/7/2024), chủ sở hữu hợp pháp được quyền cho thuê nhà ở của mình. Tuy nhiên, nhà đưa vào cho thuê phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp, bảo đảm chất lượng, an toàn chịu lực và đáp ứng điều kiện sinh hoạt thiết yếu.
Đối với hoạt động cho thuê mang tính thường xuyên, có doanh thu ổn định hoặc cho thuê với quy mô nhiều căn hộ, nhiều phòng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 xác định đây là hoạt động kinh doanh bất động sản. Khi đó, chủ nhà phải đăng ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định.
Về hợp đồng thuê nhà, pháp luật yêu cầu hợp đồng phải được lập thành văn bản, quy định rõ giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện chấm dứt hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp. Luật Cư trú năm 2020 cũng quy định trách nhiệm đăng ký tạm trú của người thuê và trách nhiệm phối hợp của chủ nhà, đặc biệt đối với người lao động ngoại tỉnh và người nước ngoài.
Trong các quy định liên quan đến nhà cho thuê, phòng cháy, chữa cháy được xem là nội dung bị siết chặt nhất. Theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2025), các nhà ở cho thuê, nhà trọ, căn hộ dịch vụ, đặc biệt là công trình nhiều tầng, tập trung đông người phải đáp ứng đầy đủ điều kiện an toàn phòng cháy chữa cháy như lối thoát nạn, đèn chiếu sáng sự cố, bình chữa cháy, nội quy...
Luật sư Trần Văn Tám, Văn phòng Luật sư Hợp danh VIP, Đoàn Luật sư thành phố Hải Phòng phân tích: “Phòng cháy, chữa cháy là ranh giới giữa kinh doanh hợp pháp và rủi ro pháp lý rất lớn. Chủ nhà cho thuê cần coi đây là yêu cầu bắt buộc, không thể thỏa hiệp. Nếu không đáp ứng điều kiện, cơ sở có thể bị đình chỉ hoạt động, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi xảy ra sự cố nghiêm trọng”.
Thực tế cho thấy, việc cải tạo nhà ở riêng lẻ thành nhà cho thuê nhiều phòng, nhiều tầng trong các khu dân cư cũ, ngõ nhỏ tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn nếu không được đánh giá đầy đủ về công năng, mật độ người ở và điều kiện thoát hiểm.