Mua bán - sáp nhập bất động sản Việt Nam duy trì sức hút với nhà đầu tư nước ngoài

Theo nghiên cứu của Savills, trong bối cảnh thị trường đầu tư bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương phục hồi không đồng đều, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến được ưu tiên nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI tích cực cùng những cải cách pháp lý từng bước phát huy hiệu quả. Xu hướng này thể hiện rõ nét qua các hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản.

Mặc dù thị trường ghi nhận sự tham gia sôi động của nhà đầu tư nước ngoài trong suốt năm 2025, giá trị công bố của nhiều thương vụ vẫn ở mức tương đối thấp. Theo các chuyên gia, điều này không phản ánh sự suy giảm của thị trường mà xuất phát từ sự thay đổi trong cấu trúc và chiến lược đầu tư, khi trọng tâm dịch chuyển từ mua lại tài sản đang vận hành sang các dự án phát triển và quan hệ hợp tác chiến lược dài hạn.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết hoạt động M&A đã có thêm động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai 2024, cùng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Các thay đổi này mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn, góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Trong khi đó, nguồn cung tài sản đang vận hành vẫn khá hạn chế, khiến phần lớn giao dịch M&A tập trung vào các dự án phát triển thay vì tài sản tạo dòng tiền ổn định.

Thực tế tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy xu hướng này khá rõ nét. Toàn bộ vốn của dự án VIAS Hồng Ngọc JSC, tọa lạc tại phường Tân Định, đã được chuyển nhượng với giá trị khoảng 1.800 tỷ đồng cho UOA Vietnam Pte. Ltd. Đây là thương vụ tiêu biểu trong phân khúc bất động sản thương mại, phản ánh sức hút của các tài sản nằm tại khu vực lõi trung tâm.

Bên cạnh đó, dự án khu dân cư cao cấp Long Hòa – Cần Giờ với giá trị ước tính 617,1 tỷ đồng (khoảng 25,4 triệu USD) được chuyển nhượng cho GELEX Infrastructure Joint Stock Company, tiếp tục cho thấy tiềm năng dài hạn của các khu vực phát triển đô thị gắn với hạ tầng và không gian sinh thái.

Theo Savills, việc M&A tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và khu đô thị quy mô lớn, phù hợp với bối cảnh thị trường hiện nay. Việt Nam đang triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, tạo nền tảng cho việc mở rộng không gian đô thị và phát triển các khu vực vệ tinh. Điển hình là dự án Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, khi hoàn thành sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các dự án nhà ở tại khu vực ngoại ô.

Ông Neil MacGregor phân tích, dù các dự án phát triển thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, chi phí vốn ban đầu lại thấp hơn đáng kể so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị công bố của các thương vụ có thể chưa cao, trong khi quy mô dự án và uy tín của các nhà phát triển tham gia lại rất lớn.

Ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, dòng vốn đang dịch chuyển rõ rệt từ khu vực đô thị lõi sang các vùng vệ tinh – nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa. Đây là lựa chọn phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Một điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, hình thức này được nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư Nhật Bản, ưa chuộng như một cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số giúp họ từng bước tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi mở rộng quy mô đầu tư.

Khung pháp lý ngày càng rõ ràng cũng tạo điều kiện cho các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ việc nắm quyền chi phối, tham gia với tư cách cổ đông thiểu số cho đến các khoản đầu tư thuần túy về tài chính. Nhờ đó, Việt Nam đang dần khẳng định vị thế là một thị trường M&A bất động sản năng động, thu hút đa dạng các dòng vốn.

Theo Savills, bất động sản tiếp tục là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở cao, tốc độ đô thị hóa nhanh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn lớn, nguồn cung chào bán công khai lại khá hạn chế, khiến trọng tâm M&A hiện nay tập trung chủ yếu vào các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Ông Neil MacGregor nhận định, thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch và thanh khoản. Tuy nhiên, trong trung hạn, Savills kỳ vọng thị trường M&A bất động sản Việt Nam sẽ trở nên minh bạch hơn, thanh khoản cải thiện và thu hút đa dạng nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để đón nhận các dòng vốn tổ chức với quy mô đáng kể.