Nhà ở xã hội bứt phá năm 2025, nhưng nguồn cung chưa đáp ứng hết nhu cầu

Năm 2025 được xác định là năm then chốt, mang tính “bùng nổ” trong tiến trình phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030. Lần đầu tiên, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành trong một năm không chỉ đạt mà còn vượt kế hoạch được giao, thậm chí cao hơn tổng kết quả của nhiều năm trước cộng lại.

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt khoảng 2% so với kế hoạch 100.275 căn. Con số này cao gấp 5 lần so với năm 2024, thời điểm cả nước chỉ hoàn thành 20.284 căn.

Đáng chú ý, lũy kế từ năm 2021 đến đầu năm 2025, cả nước mới có 103 dự án hoàn thành với khoảng 66.755 căn, tương đương khoảng 65% kết quả riêng của năm 2025.

Thực tế cho thấy, năm 2025 không chỉ ghi nhận sự tăng trưởng đột biến về số lượng căn hộ hoàn thành, mà còn góp phần khôi phục niềm tin của chính quyền địa phương và doanh nghiệp đối với phân khúc nhà ở xã hội sau nhiều năm trầm lắng.

Tuy nhiên, nguồn cung hiện nay vẫn còn cách khá xa nhu cầu thực tế. Tính đến cuối năm 2025, cả nước đang triển khai khoảng 657.395 căn nhà ở xã hội, mới đạt khoảng 62% mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn vào năm 2030 theo kế hoạch của Chính phủ.

Theo lộ trình được giao, chỉ tiêu nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030 tiếp tục tăng mạnh, với 116.347 căn năm 2026; 148.343 căn năm 2027; 172.402 căn năm 2028; 186.917 căn năm 2029 và riêng năm 2030 lên tới 271.161 căn. Như vậy, trong 6 năm từ 2025 đến 2030, cả nước phải hoàn thành gần 995.445 căn nhà ở xã hội.

Trong phân bổ chỉ tiêu, TP. Hồ Chí Minh là địa phương được giao nhiệm vụ cao nhất với 194.297 căn, chiếm gần 1/5 tổng chỉ tiêu toàn quốc. Bắc Ninh đứng thứ hai với 135.002 căn, trong khi Hà Nội xếp thứ ba với 88.666 căn, riêng năm 2027 được giao tới 20.000 căn.

Để duy trì đà tăng trưởng, nhiều địa phương đã chủ động tháo gỡ vướng mắc, linh hoạt trong giải phóng mặt bằng, thường xuyên rà soát tiến độ và xử lý các điểm nghẽn tại dự án.

Tại Hải Phòng, theo ông Nguyễn Hoài Long, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, thành phố đã ban hành kế hoạch thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, trong đó cắt giảm 50% thời gian giải quyết thủ tục hành chính ngay từ khâu nộp hồ sơ, rút thời gian thực hiện thủ tục từ khoảng 24 tháng xuống còn 6 tháng. Đây được xem là giải pháp quan trọng nhằm tháo gỡ những ách tắc kéo dài nhiều năm.

Dù kết quả năm 2025 rất tích cực, thực tế cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng hết nhu cầu. Tại nhiều dự án, cảnh người dân xếp hàng xuyên đêm nộp hồ sơ, chen chúc chờ xét duyệt, thậm chí bỏ tiền thuê dịch vụ làm hồ sơ vẫn tái diễn. Song song đó, tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách chưa được xử lý triệt để, khiến người có nhu cầu ở thực càng khó tiếp cận.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, một phần nguyên nhân tới từ việc thiếu “mặn mà” của các doanh nghiệp. Nhà ở xã hội là loại hình nhà chính sách, lợi nhuận bị khống chế chỉ 10%, trong khi chi phí thực tế liên tục tăng. Nếu phát sinh chi phí trong quá trình triển khai, phần lợi nhuận này còn thấp hơn nhiều so với kỳ vọng tối thiểu để bù rủi ro thị trường.

“Khi lợi nhuận bị hạn chế cứng, chỉ cần một vướng mắc nhỏ trong giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục là dự án có thể “lỗ ngay trên giấy” vì chi phí phát sinh thì gần như không kiểm soát được”, ông Đính nhấn mạnh.

Theo ông Đính, một vấn đề khác khiến doanh nghiệp e ngại là thời gian thẩm định, phê duyệt dự án. Có địa phương từng ghi nhận thời gian hoàn thành thủ tục lên đến 48 tháng.

Thời gian kéo dài không chỉ khiến cơ hội thị trường trôi qua, mà còn làm chi phí tài chính đội lên nhiều lần. Lãi vay tăng, chi phí nhân công và vật liệu biến động, giá đất thay đổi - tất cả biến doanh nghiệp từ trạng thái “lãi mỏng” sang nguy cơ “lỗ đậm”.

Dù Chính phủ đã yêu cầu rút ngắn xuống tối đa 1 năm và chuyển mạnh sang hậu kiểm, nhưng thực tế mỗi địa phương vẫn khác nhau. Một số nơi quyết liệt, một số nơi vẫn còn lúng túng. Khoảng cách chính sách và thực thi tiếp tục là rào cản khiến doanh nghiệp “ngại” bắt tay vào nhà ở xã hội.