Giá chung cư thứ cấp tăng nóng rồi chững lại cuối năm

Theo số liệu mới công bố của Batdongsan.com.vn, thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục xoay quanh phân khúc căn hộ, trong đó mối quan tâm của người mua ngày càng mở rộng ra các khu vực dọc theo vành đai 2 và vành đai 3. Thống kê 11 tháng năm 2025 cho thấy Nam Từ Liêm (cũ) là khu vực thu hút sự chú ý lớn nhất ở phân khúc chung cư, tiếp đến là Hà Đông, Cầu Giấy và Hoàng Mai (cũ).

Đáng chú ý, làn sóng tăng giá mạnh trong quý IV/2025 không còn tập trung ở khu vực lõi đô thị mà lan rộng ra các quận, huyện ngoài trung tâm. Thanh Trì (cũ) ghi nhận mức giá rao bán phổ biến khoảng 74 triệu đồng/m², tăng 158% so với quý I/2023. Gia Lâm (cũ) đạt khoảng 80 triệu đồng/m², Hà Đông (cũ) và Hoài Đức (cũ) cùng ở mức 75 triệu đồng/m², với biên độ tăng từ 139% đến 143%.

Trong khi đó, các quận nội thành cũ như Ba Đình và Hai Bà Trưng (cũ) có mức tăng giá thấp hơn, dao động khoảng 69–92%. Diễn biến này phản ánh xu hướng dòng tiền tìm đến những khu vực còn dư địa tăng trưởng, mặt bằng giá thấp hơn và hưởng lợi từ các dự án đại đô thị, hạ tầng mới.

Ở phân khúc nhà thấp tầng, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho biết giá bán trên thị trường thứ cấp năm 2025 tăng khoảng 20% so với cùng kỳ. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có mức giá từ 100–200 triệu đồng/m², nằm trong khu đô thị đã hoàn thiện, có cư dân sinh sống và hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ.

Ngược lại, nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề dù ghi nhận mức tăng giá đáng kể nhưng thanh khoản chưa cao do dự án chưa hoàn chỉnh, kết nối giao thông hạn chế hoặc hạ tầng khu vực chưa theo kịp.

Phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi giá chào bán sơ cấp tại các đô thị lớn đồng loạt tăng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tại Hà Nội, giá chào bán căn hộ mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), mức giá trung bình đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm trước, trong bối cảnh nhiều dự án cao cấp được mở bán vào cuối năm. Đà Nẵng cũng ghi nhận mặt bằng giá căn hộ mới vượt 83 triệu đồng/m², tăng 14% so với năm 2024.

Trên thị trường thứ cấp Hà Nội, giá chung cư tăng nhanh trong thời gian ngắn, có nơi mỗi căn tăng từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng. Tuy nhiên, đến cuối năm, đà tăng bắt đầu chững lại, xuất hiện hiện tượng một số nhà đầu tư rao bán “cắt lỗ”, chủ yếu là những trường hợp mua theo tâm lý FOMO khi thị trường tăng nóng. Dù vậy, mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Tại Đà Nẵng, giá căn hộ tăng mạnh nhờ lực cầu đầu tư, đặc biệt từ nhà đầu tư Hà Nội, song thanh khoản có dấu hiệu chậm lại vào cuối năm khi giá đi ngang. Trong khi đó, thị trường TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì đà tăng, tập trung ở các khu vực có dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai.

Đối với bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận dấu hiệu phục hồi rõ nét nhưng mang tính chọn lọc. Nguồn cung trong năm 2025 tăng gấp bốn lần so với năm trước, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 55%. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án đô thị biển và đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển.

Xu hướng hình thành các đô thị biển đa chức năng, kết hợp nhu cầu ở thực, nghỉ dưỡng và đầu tư dài hạn, đang dần thay thế mô hình nghỉ dưỡng truyền thống và thu hút một phần dòng tiền dịch chuyển từ phân khúc nhà ở.