Minh bạch dữ liệu đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý thị trường bất động sản

Từ giấy tờ cũ đến nền tảng dữ liệu số

Trên thực tế, trong thời gian dài, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu chỉ đóng vai trò là văn bản pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong khi vẫn thiếu một hệ thống dữ liệu tập trung và minh bạch. Sự thiếu hụt này tạo ra khoảng trống thông tin, dẫn đến tình trạng người mua khó tiếp cận đầy đủ lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý cũng như các điều kiện quy hoạch liên quan.

Bà Ngô Thị Hằng, nhà đầu tư bất động sản phân khúc đất nền khu vực Hải An cho biết trước đây, giao dịch bất động sản giống như mảnh ghép rời rạc, mỗi văn bản, mỗi cơ quan có một phần dữ liệu riêng, khó liên thông. Điều này khiến người mua thường ở “cửa dưới”, tin vào lời môi giới nhiều hơn dữ liệu chính thức.

Theo Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh bất động sản là mã số được cấp cho từng nhà ở, công trình xây dựng, bất động sản trong dự án, bảo đảm tính duy nhất trên phạm vi toàn quốc. Đáng chú ý, Điều 8 của Nghị định quy định rõ: mỗi bất động sản chỉ có một mã định danh duy nhất và ổn định trong suốt vòng đời, không trùng lặp, không thay đổi khi tài sản được chuyển nhượng, thế chấp hay cho thuê. Quy định này đánh dấu sự chuyển dịch từ cách quản lý dựa vào hồ sơ giấy, phân tán, sang quản lý bằng dữ liệu số tập trung, phù hợp với yêu cầu hiện đại hóa quản lý đất đai.

Cùng với mã định danh bất động sản, Luật Đất đai năm 2024 xác lập phương thức quản lý đất đai dựa trên dữ liệu địa chính số và thông tin không gian. Theo Điều 50 Luật Đất đai 2024, việc đo đạc và lập bản đồ địa chính được thực hiện chi tiết tới từng thửa đất là cơ sở xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Đồng thời, khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai 2024 yêu cầu bảo đảm an ninh, an toàn của cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Trên cơ sở đó, việc định danh bất động sản được gắn với dữ liệu địa chính và vị trí không gian cụ thể của từng thửa đất trên bản đồ số, thay vì chỉ dừng ở tên gọi hành chính.

Luật sư Trần Văn Tám, Văn phòng Luật sư Hợp danh VIP (Đoàn Luật sư Hải Phòng) cho rằng, theo pháp luật mới, mã định danh điện tử không thay thế “sổ đỏ” nhưng là công cụ quản lý dữ liệu xuyên suốt từ gốc, nghĩa là từ lúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến tới giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp và quy hoạch, tất cả đều gắn với mã này trên hệ thống dữ liệu thống nhất. Điều này tạo thuận lợi và tăng tính minh bạch cho các bất động sản, giúp nhà đầu tư có thông tin chuẩn xác khi quyết định “xuống tiền”.

Sàng lọc, phát triển bền vững

Nghị định 357/2025/NĐ-CP không chỉ dừng ở việc định danh sản phẩm bất động sản mà còn thiết lập cơ chế tài khoản định danh điện tử cho các chủ thể tham gia hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo khoản 1 Điều 13 của Nghị định: “Các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải có danh tính điện tử, được định danh điện tử tuân thủ theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử”. Điều này có nghĩa là mọi cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đều phải có danh tính điện tử, được định danh và xác thực phù hợp quy định.

Chủ tịch Hội Luật gia thành phố Nguyễn Thị Mai cho biết thêm, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì, có trách nhiệm thực hiện quản lý, cấp mật khẩu và cấp quyền sử dụng tài khoản định danh điện tử trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức, mã số các đơn vị hành chính có liên quan do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền tạo lập; thực hiện phân quyền truy cập, kết nối, chia sẻ dữ liệu, bảo đảm đúng mục đích, phạm vi và thẩm quyền quản lý Nhà nước cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân. UBND cấp tỉnh thực hiện gắn thông tin tài khoản định danh điện tử phục vụ kết nối, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cho các cơ quan, tổ chức trên địa bàn.

Hải Phòng hiện là một trong những địa phương có tốc độ phát triển bất động sản nhanh. Việc áp dụng mã định danh điện tử được xem là công cụ pháp lý để “lọc” thị trường. Theo ông Nguyễn Quang Văn, Chủ tịch Hội Bất động sản Hải Phòng, việc áp dụng mã định danh sẽ khiến môi giới không thể “lách luật” bằng cách cung cấp thông tin phiến diện về tài sản. Thị trường minh bạch sẽ sàng lọc những môi giới, sàn giao dịch thiếu chuyên nghiệp.

Việc gắn mã định danh cho bất động sản là bước tiến quan trọng trong bảo vệ quyền lợi người dân. Khi dữ liệu được pháp luật hóa, người mua có cơ sở kiểm chứng trước khi giao dịch, cơ quan quản lý dễ phát hiện sai phạm, còn tranh chấp sẽ giảm vì mọi thông tin đã được lưu vết trên hệ thống.

MINH CHÂU