Bất động sản công nghiệp phía Nam phục hồi, nguồn cung và giá thuê cùng tăng
Theo báo cáo mới của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn chững lại.
Nguồn cung đất công nghiệp bứt phá, giá thuê tiếp tục đi lên
Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt, với nhu cầu duy trì ổn định trên cả ba phân khúc gồm đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW).
Trong quý IV/2025, thị trường đất công nghiệp ghi nhận lượng nguồn cung mới đáng kể với khoảng 2.000 ha từ giai đoạn 1 của hai dự án lớn tại Đồng Nai là Khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp và Khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn. Sự gia nhập này đã nâng tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam lên khoảng 36.400 ha, tăng 5,8% so với quý trước và gần 28% so với cùng kỳ năm trước.
Xét về cơ cấu thị trường, Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò dẫn đầu với tỷ trọng 45% nguồn cung, trong khi Đồng Nai vươn lên chiếm 33% nhờ các dự án mới, theo sau là Tây Ninh với 22%. Thành phố Hồ Chí Minh cũng duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,37%. Đồng Nai ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình 71,62%, còn Tây Ninh đang dư thừa nguồn cung với tỷ lệ lấp đầy khoảng 58,23%.
Đáng chú ý, dù nguồn cung tăng mạnh, giá chào thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì xu hướng đi lên, đạt trung bình 185 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, giai đoạn 2026–2029, thị trường đất công nghiệp phía Nam được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với mô hình “siêu đô thị công nghiệp xanh”, tích hợp các tiêu chuẩn ESG nhằm thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Tổng nguồn cung dự kiến bổ sung gần 3.800 ha, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh đóng vai trò hạt nhân với khoảng 2.600 ha.
Giữ sức hút nhờ logistics và FDI chất lượng cao
Cùng với đất khu công nghiệp, hai phân khúc nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn tiếp tục duy trì sức cầu mạnh mẽ. Hiện tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 6,6 triệu m² diện tích sàn cho thuê. Trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai lần lượt chiếm khoảng 3,1 triệu m² và 2,1 triệu m², còn Tây Ninh đạt khoảng 1,3 triệu m², tăng 2,58% so với quý trước.
Báo cáo ghi nhận tổng diện tích hấp thụ thuần của phân khúc RBF trong quý IV/2025 đạt khoảng 73.122 m². Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng duy trì trên 90%, trong đó Đồng Nai đạt mức cao nhất 94%, Thành phố Hồ Chí Minh đạt 92% và Tây Ninh - dù là thị trường mới nổi - cũng tiệm cận 90%.
Động lực tăng trưởng chính đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia trong lĩnh vực cơ khí chính xác và thiết bị nội thất. Việc ưu tiên thuê nhà xưởng hiện đại, có sẵn giúp các doanh nghiệp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường và tối ưu chi phí vận hành. Sự hiện diện ngày càng rõ nét của các tập đoàn đến từ Mỹ và châu Âu tiếp tục củng cố vai trò của khu vực phía Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW), tổng nguồn cung toàn vùng đạt khoảng 6,6 triệu m², không ghi nhận dự án mới trong quý IV/2025. Thành phố Hồ Chí Minh giữ 45% thị phần, theo sau là Đồng Nai với 32%. Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, việc chưa mở rộng nguồn cung mới phản ánh xu hướng ưu tiên tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy và nâng cấp chất lượng vận hành.
Trong giai đoạn 2026 - 2029, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 944.000 m² nhà xưởng xây sẵn và khoảng 622.000 m² nhà kho xây sẵn. Việc đẩy nhanh các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối logistics, giảm chi phí chuỗi cung ứng và củng cố vị thế của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như một trung tâm sản xuất - logistics dài hạn của khu vực.