Bất động sản 2026 khó lặp lại đà tăng nóng của năm trước

Cung tăng, giá khó leo thang mạnh

Sau thời gian dài chịu tác động bởi vướng mắc pháp lý và thiếu hụt dự án mới, thị trường bất động sản đang chuyển sang trạng thái khác khi nhiều chính sách bắt đầu phát huy hiệu quả, nguồn cung dần quay trở lại.

Trong bối cảnh đó, xu hướng giá năm 2026 được nhận định sẽ không còn tăng nhanh như trước. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế, dù nền kinh tế vẫn duy trì tăng trưởng khoảng 8,5 - 10%, giá bất động sản khó tăng mạnh. Nguyên nhân chính nằm ở sự thay đổi cán cân cung - cầu. Khi nguồn cung tăng nhanh hơn lực mua, thị trường thường chuyển sang trạng thái tăng chậm hoặc đi ngang. Đây là điều buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.

Ở góc độ dài hạn, bất động sản vẫn là kênh tích lũy dựa trên niềm tin vào tăng trưởng kinh tế tương lai. Tuy nhiên, lợi nhuận sẽ không còn đến từ tăng giá nhanh mà phụ thuộc vào lựa chọn tài sản và thời gian nắm giữ.

Một xu hướng đáng chú ý là khả năng hình thành phân khúc bất động sản gắn với chăm sóc sức khỏe. Theo PGS.TS Nguyễn Huy Nga, nguyên Cục trưởng Cục Y tế dự phòng, Bộ Y tế, phân khúc bất động sản dưỡng lão và chăm sóc sức khỏe nổi lên như một nhu cầu cấp bách. Nhu cầu này thể hiện ở các khu bất động sản ven đô, đáp ứng yêu cầu môi trường và bảo đảm nhu cầu chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng của đông đảo khách hàng.

Việt Nam có lợi thế về nguồn dược liệu, đội ngũ bác sĩ và điều kiện tự nhiên phù hợp phục hồi thể chất. Nếu được đầu tư bài bản, mô hình kết hợp điều trị và nghỉ dưỡng có thể mở ra thị trường mới mang tính quốc tế, thay vì chỉ tập trung vào nhà ở và du lịch truyền thống.

Khảo sát tại nhiều địa phương cho thấy giá đã bắt đầu phân hóa. Tại Hà Nội, căn hộ vẫn tăng nhưng tốc độ chậm lại; ở một số tỉnh, giá thậm chí giảm so với năm trước. Trong khi đó, đất nền chưa ghi nhận giảm mà tiếp tục tăng theo kỳ vọng dài hạn. Diễn biến này phản ánh sự tách biệt giữa nhu cầu ở thực và nhu cầu tích sản.

Hạ tầng và tín dụng tạo mặt bằng ổn định

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định năm 2026 là giai đoạn thị trường hưởng lợi từ việc tháo gỡ pháp lý và tăng tốc đầu tư hạ tầng. Kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỷ đồng sẽ tác động không chỉ tới đô thị lớn mà còn lan sang các vùng kinh tế mới như Tây Nam Bộ.

Sự phát triển đồng bộ của khu công nghiệp, đô thị và du lịch được kỳ vọng kéo theo nhu cầu bất động sản liên quan, tạo mặt bằng tăng trưởng ổn định thay vì bùng nổ cục bộ.

Phân khúc nhà ở tiếp tục giữ vai trò trung tâm. Chương trình phát triển nhà ở xã hội đặt mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn vào năm 2028 và dự kiến đạt khoảng 1,5 triệu căn vào năm 2030, vượt kế hoạch ban đầu. Tăng trưởng tín dụng duy trì quanh mức 15% được xem là yếu tố giúp thị trường có nguồn vốn ổn định.

Cuối năm 2025 và đầu 2026 ghi nhận nhiều công trình giao thông lớn khởi công, trong đó có các tuyến metro tại TP Hồ Chí Minh và tuyến đường sắt tốc độ cao kết nối Hà Nội - Quảng Ninh. Hạ tầng mới không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn dịch chuyển dòng vốn, hình thành các khu vực phát triển mới.

Gần đây, lượng tin rao bán căn hộ giảm giá gia tăng, thường được xem là dấu hiệu thị trường chuyển sang pha ổn định: không suy giảm mạnh nhưng cũng không còn tăng nhanh.

Với những yếu tố trên, năm 2026 được dự báo là giai đoạn “đi chậm” của giá bất động sản, khi hiệu quả đầu tư phụ thuộc nhiều hơn vào tầm nhìn dài hạn thay vì chạy theo sóng giá ngắn hạn.

TT (tổng hợp)