Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc năm 2026

Nhóm "lướt sóng" ngắn hạn tăng

Dữ liệu giao dịch năm 2025 cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua. Theo Dat Xanh Services, tỷ lệ khách hàng mua bất động sản với mục đích đầu tư đạt 28%, cao hơn 27% so với năm trước. Nhóm "lướt sóng" ngắn hạn tăng từ 9% lên gần 12% chỉ sau một năm.

Ngược lại, nhu cầu mua để ở giảm gần 5%, còn phân khúc tích sản dài hạn giảm từ 24% xuống 17%. Nếu so với thời điểm thị trường trầm lắng năm 2023, mức tăng của nhóm lướt sóng trong năm 2025 gần gấp 7 lần, tổng nhu cầu đầu tư tăng khoảng 75%. Trong khi đó, tỷ lệ mua để ở giảm khoảng 28% và tích sản dài hạn giảm gần 29%. Cán cân thị trường vì thế đang nghiêng rõ rệt về phía đầu tư ngắn hạn.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết hơn 75% giao dịch nhà ở năm 2025 đến từ nhóm khách hàng đã sở hữu căn thứ hai trở lên, chủ yếu để đầu tư. Khoảng 10% nhà đầu tư vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Dù tỷ lệ này không lớn, nhưng khi thị trường đảo chiều, hiệu ứng khuếch đại rủi ro có thể xuất hiện.

Tại phía Nam, DKRA Consulting ghi nhận hơn 50% giao dịch thành công thuộc về giới đầu tư, với thời gian nắm giữ phổ biến dưới ba năm. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy gần 60% người đã có nhà vẫn muốn mua thêm để đầu tư.

Dòng tiền dịch chuyển theo quy hoạch và hạ tầng

Trong khi thị trường sơ cấp vẫn duy trì mức hấp thụ nhờ chính sách bán hàng linh hoạt, thị trường thứ cấp được dự báo sẽ chững lại trong năm 2026 khi lãi suất có xu hướng tăng và mặt bằng giá đã ở mức cao.

Tuy nhiên, dòng tiền lướt sóng không biến mất mà chuyển hướng sang các khu vực có thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng lớn. Đầu năm 2026, phía Tây Hà Nội là ví dụ điển hình. Thông tin về việc phát triển 5 khu đô thị mới với tổng vốn hơn 4 triệu tỷ đồng, cùng kỳ vọng giãn dân khỏi nội đô, đã khiến giá chào bán đất nền tại Hòa Lạc và vùng lân cận tăng 10 - 20% trong thời gian ngắn, dù hạ tầng thực tế chưa thay đổi đáng kể.

Trước đó, dòng vốn từ phía Bắc đổ vào thị trường phía Nam cũng từng tạo nên các đợt tăng giá cục bộ dựa trên thông tin quy hoạch. Khi kỳ vọng suy giảm, giá nhanh chóng hạ nhiệt, để lại rủi ro cho những nhà đầu tư tham gia sau.

Năm 2026 được dự báo sẽ kém thuận lợi hơn cho chiến lược đầu tư ngắn hạn. Thị trường có thể đón khoảng 136.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 200.000 căn nếu tính cả sơ cấp và thứ cấp. Đồng thời, mặt bằng lãi suất đang nhích lên, nhiều khoản vay hết thời gian ân hạn gốc sẽ tạo áp lực dòng tiền đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Từ tháng 3/2026, việc triển khai mã định danh bất động sản và siết chặt minh bạch dữ liệu được kỳ vọng thu hẹp không gian đầu cơ. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh của thị trường.

Trong chu kỳ mới, thanh khoản nhiều khả năng tập trung vào các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gắn với nhu cầu ở thực hoặc tạo được dòng tiền ổn định. Các đợt tăng nóng theo kỳ vọng ngắn hạn có thể vẫn xuất hiện, song biên độ lợi nhuận sẽ thu hẹp và rủi ro cao hơn.

Sự dịch chuyển cơ cấu cầu với đầu tư ngắn hạn tăng gần gấp 7 lần so với năm 2023, trong khi nhu cầu ở thực giảm khoảng 28%, là tín hiệu cần được lưu ý. Nếu không có sự điều chỉnh phù hợp, thị trường có thể lặp lại vòng xoáy tăng nóng rồi điều chỉnh.

Giai đoạn tới vì vậy được xem là phép thử với cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý. Thị trường chỉ bền vững khi thích ứng với môi trường minh bạch, chuyên nghiệp hơn và đặt trọng tâm vào giá trị thực thay vì kỳ vọng ngắn hạn.

TT (tổng hợp)