Làm gì để không còn lọt những thửa đất chéo méo sau thu hồi?
Sau giải phóng mặt bằng, tại một số khu vực ở Hải Phòng phát sinh các thửa đất chéo méo, nhỏ hẹp, không đủ điều kiện xây dựng.
Thời gian qua, cùng với quá trình chỉnh trang, mở rộng các tuyến giao thông trên địa bàn thành phố Hải Phòng, nhiều diện tích đất ở của người dân được thu hồi để phục vụ dự án. Tuy nhiên, sau giải phóng mặt bằng, tại một số khu vực lại phát sinh các thửa đất nhỏ hẹp, méo mó, không đủ điều kiện xây dựng nhưng vẫn được tận dụng làm nơi kinh doanh, xây dựng công trình tạm, gây mất mỹ quan và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.
Khó quản lý, sử dụng
Thực tế tại tuyến đường trục Đại Thắng (phường Dương Kinh), sau khi triển khai Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường trục Đại Thắng (đoạn từ đường Phạm Văn Đồng đến tuyến kết nối với đường vào khu tái định cư, mặt cắt ngang đường 25 m), gia đình ông Bùi Duy Giang còn lại 3,1 m² đất ở chưa bị thu hồi. Phần diện tích này hình tam giác, chiều dài khoảng 3 m, nằm sát vỉa hè. Gia đình tận dụng làm quán nước nhỏ. Ông Phạm Hoài Thanh, Phó Trưởng Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Dương Kinh thông tin, theo hồ sơ, tổng diện tích đất ở được cấp cho vợ chồng ông Bùi Duy Giang tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2016 là 76,6 m². Khi thực hiện dự án, cơ quan chức năng thu hồi 73,5 m², phần còn lại thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình.
Về pháp lý, việc thu hồi một phần diện tích để thực hiện dự án là đúng thẩm quyền theo quyết định của UBND quận Dương Kinh cũ. Phần diện tích còn lại nếu chưa có quyết định thu hồi thì người dân vẫn có quyền sử dụng. Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ dừng ở việc đúng, sai pháp luật, mà còn đặt ra yêu cầu về quản lý đô thị và sử dụng đất hiệu quả. 3,1 m² đất còn lại của gia đình ông Giang tuy hợp pháp về quyền sử dụng nhưng về công năng gần như không thể xây dựng công trình kiên cố đúng quy chuẩn. Việc tận dụng làm quán nước nhỏ có thể đáp ứng nhu cầu sinh kế, song nếu đặt bàn ghế, biển quảng cáo lấn ra vỉa hè sẽ vi phạm trật tự đô thị.
Không riêng tại phường Dương Kinh, tình trạng thửa đất quá nhỏ hẹp sau thu hồi xuất hiện tại nhiều tuyến đường như Hồ Sen - Cầu Rào 2 (phường Lê Chân), Đông Khê 2 (phường Gia Viên) hay tỉnh lộ 359 (phường Thủy Nguyên)... Có những thửa đất diện tích chưa tới 10 m², thậm chí chỉ vài mét vuông, nhưng chủ sử dụng vẫn xây dựng công trình “siêu mỏng, siêu méo”. Từ tầng hai trở lên, công trình đua ra, lấn chiếm không gian phía trên hành lang an toàn giao thông, phá vỡ kiến trúc cảnh quan đô thị.
Nguyên nhân của tình trạng này được nhìn nhận từ nhiều phía. Một mặt, khi lập dự án, cơ quan chức năng thường chỉ thu hồi đúng phần diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch. Phần đất còn lại dù quá nhỏ, không đủ điều kiện xây dựng, nhưng nếu chưa có cơ sở pháp lý để thu hồi bổ sung thì vẫn thuộc quyền sử dụng của người dân. Mặt khác, quy định về điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở tuy đã có nhưng việc xử lý các thửa đất “thừa” sau giải phóng mặt bằng chưa được cụ thể, đồng bộ.
Cần đồng bộ giải pháp
Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung nhiều nội dung nhằm siết chặt quản lý, sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, việc thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phù hợp quy hoạch đô thị.
Đáng chú ý, luật mới giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể diện tích tối thiểu được tách thửa, phù hợp điều kiện thực tế từng địa phương. Đồng thời, trong trường hợp thửa đất còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện tồn tại độc lập theo quy định về diện tích tối thiểu, cơ quan nhà nước có thể xem xét thu hồi bổ sung hoặc thực hiện hợp thửa, chỉnh lý địa chính để bảo đảm sử dụng hiệu quả, tránh hình thành thửa đất không đủ điều kiện xây dựng.
Luật sư Trần Văn Tám, Văn phòng Luật sư Hợp danh VIP (Đoàn Luật sư thành phố Hải Phòng) cho biết thêm, về nguyên tắc, nếu phần diện tích còn lại dưới chuẩn tối thiểu theo quy định của thành phố (ví dụ dưới 30 m² hoặc có cạnh nhỏ hơn 3 m theo quy định địa phương), cơ quan chức năng có thể đưa vào diện xem xét thu hồi hoặc vận động người dân chuyển nhượng, hợp thửa với lô liền kề. Câu chuyện đặt ra là: thay vì để phát sinh tranh cãi giữa người dân và cộng đồng chung quanh, ngay từ khâu lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, chính quyền cần rà soát kỹ các thửa đất có nguy cơ chéo méo sau thu hồi. Nếu phần còn lại không đủ điều kiện xây dựng, nên tính toán phương án thu hồi toàn bộ, bảo đảm quyền lợi người dân bằng chính sách bồi thường, hỗ trợ hợp lý.
Một số địa phương đã chủ động áp dụng giải pháp này. Khi mở rộng đường, ngoài phần diện tích trong chỉ giới, cơ quan chức năng đo đạc, đánh giá các thửa đất liền kề. Nếu diện tích còn lại quá nhỏ, hình dạng không bảo đảm điều kiện xây dựng theo quy chuẩn kiến trúc, sẽ đưa vào phương án thu hồi bổ sung, tránh phát sinh “điểm nhấn xấu” trên tuyến phố mới.
Kiến trúc sư Võ Quốc Thái, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư thành phố, nguyên Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố cho rằng, để sử dụng hiệu quả đất “chéo méo” sau thu hồi, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp hoàn thiện quy định của thành phố về diện tích tối thiểu tách thửa, kích thước cạnh thửa đất và điều kiện xây dựng đối với thửa đất còn lại sau thu hồi. Quy định cần rõ ràng, cụ thể để làm căn cứ thu hồi bổ sung hoặc không cấp phép xây dựng đối với công trình không đủ điều kiện.
Bên cạnh đó, cần tăng cường quản lý trật tự xây dựng. Đối với các thửa đất không đủ điều kiện xây dựng nhưng chưa thu hồi, chính quyền cơ sở cần kiểm tra, xử lý kịp thời các hành vi dựng công trình trái phép, lấn chiếm vỉa hè, hành lang an toàn giao thông. Đẩy mạnh tuyên truyền để người dân hiểu rõ quy định pháp luật, tránh tâm lý “đất của tôi thì tôi xây”. Quyền sử dụng đất phải gắn với nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch, bảo đảm mỹ quan và an toàn đô thị.
Về thực tế, địa phương cần nghiên cứu cơ chế hỗ trợ sinh kế đối với hộ dân có diện tích còn lại quá nhỏ, không đủ điều kiện sử dụng hiệu quả. Có thể xem xét hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề, bố trí điểm kinh doanh tập trung thay vì để phát sinh quán cóc, công trình tạm trên vỉa hè.
Khi quy hoạch được thực hiện đồng bộ, quyền lợi người dân được bảo đảm hài hòa với lợi ích cộng đồng, những hình ảnh “nhà siêu mỏng, siêu méo” sẽ dần không còn chỗ tồn tại trong diện mạo thành phố Cảng đang trên đà phát triển.