Hàng nghìn dự án “đóng băng” giữa đà phục hồi bất động sản
Trong khi thị trường địa ốc 2025 - 2026 phát đi tín hiệu hồi phục, nhiều đất “vàng” vẫn bị bỏ hoang, từ đó đặt ra bài toán lớn về hiệu quả sử dụng nguồn lực đô thị.
Nguồn lực 2,4 triệu tỷ đồng bị “đóng băng”
Bước sang năm 2026, khi thị trường bất động sản ghi nhận những dấu hiệu phục hồi rõ nét, tại nhiều đô thị lớn vẫn tồn tại hàng loạt khu đất “ngủ yên” suốt nhiều năm. Những khu “đất vàng” quây tôn kín mít, các tòa nhà tái định cư vắng bóng cư dân hay trụ sở hành chính cũ không còn sử dụng tạo nên hình ảnh đối lập với nhu cầu nhà ở và mặt bằng sản xuất đang gia tăng.
Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 2.991 dự án tồn tại vướng mắc với tổng quy mô vốn khoảng 2,4 triệu tỷ đồng. TS. Võ Trí Thành nhận định, con số này cho thấy một lượng nguồn lực rất lớn của nền kinh tế đang bị “đóng băng”.
“Khi dự án chậm triển khai hoặc để đất hoang hóa kéo dài, nền kinh tế không chỉ mất đi dòng vốn đầu tư mà còn mất cơ hội tạo việc làm, tạo nguồn thu ngân sách và kích thích các ngành liên quan”, ông Võ Trí Thành phân tích.
Năm 2025 ghi nhận làn sóng tái khởi động một số dự án từng “ngủ quên”. Tuy nhiên, không ít khu đất đã được giao hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn chưa thể triển khai do vướng mắc pháp lý, thủ tục quy hoạch, giải phóng mặt bằng.
Tại khu vực phía Tây Hà Nội - từng được xem là vùng đất “vàng” của thị trường, hàng chục khu đô thị với hàng nghìn căn liền kề, biệt thự xây dựng từ nhiều năm vẫn không có người ở. Từ Kim Chung Hoài Đức, Sơn Đồng Center, Vườn Cam đến Nam An Khánh, Dương Nội, Phú Lương, Kiến Hưng… nhiều dự án trị giá hàng trăm triệu USD trở thành những “khu đô thị ma”, trong khi nguồn cung nhà ở cho người lao động, thu nhập thấp lại thiếu hụt.
Đầu năm 2026, Thông tư số 11 đã làm rõ các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai có thể bị xem xét xử lý hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng, trong đó có hành vi để đất hoang hóa, chậm đưa vào sử dụng trái quy định. Theo TS. Võ Trí Thành, động thái này cho thấy cơ quan quản lý đang tăng cường kỷ luật thị trường, siết trách nhiệm đối với các chủ thể chậm triển khai dự án nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Bên cạnh đó, đề xuất áp dụng thuế đối với đất bỏ hoang hoặc tài sản không đưa vào sử dụng trong thời gian dài tiếp tục được nhắc tới như một công cụ kinh tế nhằm hạn chế đầu cơ.
Nghịch lý giá cao - thu nhập thấp
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng một nghịch lý lớn đang tồn tại là giá bất động sản tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn neo ở mức rất cao so với thu nhập bình quân.
Ông dẫn chứng, thu nhập bình quân đầu người tại Singapore khoảng 81.000 USD/năm, trong khi Hà Nội khoảng 13.000 USD. Tuy nhiên, giá bất động sản tại nhiều khu vực trung tâm Thủ đô đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng khu vực trung tâm của Singapore.
“Khoảng cách thu nhập và giá nhà như vậy là bất thường về mặt kinh tế. Nếu giá tiếp tục bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thị trường có thể đối mặt với những đợt điều chỉnh mạnh, gây rủi ro cho nhà đầu tư và tạo áp lực lớn cho xã hội”, ông Khánh cảnh báo.
Theo ông, nhóm chịu tác động lớn nhất là người thu nhập trung bình và lao động trẻ - những đối tượng ngày càng khó tiếp cận nhà ở khi mặt bằng giá neo cao.
TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh, trong bối cảnh Việt Nam đô thị hóa nhanh, đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng. “Mỗi mét vuông đất bị bỏ hoang đồng nghĩa với một cơ hội phát triển bị bỏ lỡ. Nếu không xử lý triệt để tình trạng lãng phí, chi phí xã hội phải gánh trong dài hạn sẽ rất lớn”, ông nói.
Giữa đà phục hồi của thị trường, bài toán khơi thông nguồn lực bị “đóng băng”, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đưa giá nhà về gần hơn với sức mua thực tế đang trở thành yêu cầu cấp thiết đối với quản lý đô thị và phát triển bền vững.