Chuẩn hóa dữ liệu, minh bạch thị trường bất động sản

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản trên cả nước sẽ có một mã định danh điện tử duy nhất. Đây không đơn thuần là thay đổi về thủ tục hành chính mà là sự điều chỉnh cách quản lý thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch.

Thành phố Hải Phòng đang triển khai 146 dự án nhà ở thương mại với khoảng 27.000 căn chung cư và 61.000 căn nhà ở riêng lẻ. Riêng năm 2026 dự kiến hoàn thành 6.700 căn. Với nguồn cung bất động sản lớn, việc chuẩn hóa, cập nhật dữ liệu từng dự án, từng sản phẩm là yêu cầu cấp thiết, không thể chậm trễ.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, minh bạch dữ liệu là điều kiện tiên quyết để người mua an tâm. Tại Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, hồ sơ bất động sản được quản lý tập trung, công khai minh bạch. Người mua có thể tra cứu lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và các thông tin liên quan trước khi quyết định giao dịch... Luật của những nơi này cũng buộc người môi giới chủ động thông báo thông tin bất lợi. Nếu che giấu, người môi giới đối mặt với nguy cơ bị tước giấy phép và chịu chế tài nặng.

Có thể thấy thực hiện “căn cước” bất động sản không chỉ nhằm thuận tiện trong thủ tục mà còn là công cụ kiểm soát thị trường. Khi mỗi thửa đất, mỗi căn hộ được cấp mã định danh từ khi hình thành đến khi chuyển nhượng, cơ quan quản lý có cơ sở nhận diện sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh, theo dõi giao dịch sơ cấp, thứ cấp, kiểm soát tồn kho và biến động giá. Đây là nền tảng để điều hành sát thực tiễn hơn, nhất là trong giai đoạn thành phố mở rộng không gian đô thị, phát triển mạnh khu công nghiệp, khu kinh tế.

Thị trường bất động sản ở thành phố Hải Phòng từng xuất hiện các đợt tăng nóng cục bộ. Nếu thiếu công cụ quản lý dựa trên dữ liệu chuẩn hóa, nguy cơ sốt ảo, thổi giá, đầu cơ theo tin đồn hoàn toàn có thể tái diễn. Triển khai đồng bộ mã định danh sẽ hạn chế tình trạng người mua, người bán nắm thông tin không đầy đủ, qua đó giảm rủi ro, sốt ảo và đầu cơ.

Tuy nhiên, thách thức thực hiện mã định danh cho bất động sản từ 1/3 không nhỏ. Trước hết là chất lượng dữ liệu đầu vào. Nếu thông tin thửa đất, hồ sơ pháp lý dự án, lịch sử giao dịch chưa được rà soát kỹ lưỡng, việc cấp mã định danh dễ sai lệch. Một lỗi nhỏ trong dữ liệu có thể kéo theo hệ quả về thuế, tín dụng, chuyển nhượng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người dân.

Tiếp đến là năng lực tổ chức thực hiện ở cấp địa phương. Hệ thống được xây dựng thống nhất toàn quốc nhưng việc thu thập, cập nhật, khai thác lại do địa phương đảm nhiệm. Nếu mỗi ngành giữ một “kho dữ liệu” riêng, chia sẻ hình thức, nguy cơ liên thông nửa vời, mâu thuẫn thông tin khó tránh khỏi.

Vấn đề bảo mật cũng phải được đặt ngang tầm với yêu cầu minh bạch. Khi toàn bộ thông tin về tài sản và chủ sở hữu được đưa vào môi trường số, việc kiểm soát truy cập, phòng ngừa rò rỉ, tấn công mạng phải được tính toán chặt chẽ.

Một yêu cầu khác là cơ chế đính chính và khiếu nại. Nếu dữ liệu sai, người dân phải có kênh phản ánh thuận tiện, thời hạn xử lý rõ ràng, trách nhiệm cụ thể. Cải cách dựa trên dữ liệu sẽ khó thành công nếu người dân phải làm nhiều thủ tục để sửa một lỗi không do mình gây ra.

Khi “căn cước” bất động sản được vận hành thực chất, người mua nhà có thể bắt đầu từ dữ liệu thay vì tin đồn. Doanh nghiệp buộc phải tuân thủ pháp lý đầy đủ trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Cơ quan quản lý có công cụ điều tiết chính xác hơn. Đó là nền tảng để thị trường phát triển ổn định, không phụ thuộc vào các đợt tăng nóng ngắn hạn. Ngược lại, nếu triển khai nửa vời, thiếu đồng bộ, mã định danh chỉ là một lớp số hóa phủ lên bất cập cũ. Bất động sản là tài sản lớn của nhiều gia đình. Vì vậy, minh bạch phải được kiểm chứng bằng dữ liệu chuẩn xác và quy trình thực thi nghiêm túc thay vì chỉ dừng ở cam kết trên văn bản.

HẢI MINH