Gỡ vướng trong giải quyết tranh chấp đất đai
Qua thực tế giải quyết các kiến nghị, phản ánh về tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng cho thấy vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc.
Nhiều vướng mắc từ nguồn gốc đất đến thi hành án
Với hơn 10 năm kinh nghiệm tư vấn, hòa giải và tham gia tố tụng các vụ việc đất đai, Luật sư Lâm Bích Ngọc, Phó Chánh Văn phòng Hội Luật gia thành phố Hải Phòng cho rằng một trong những vướng mắc phổ biến nhất trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Phòng và nhiều địa phương khác hiện nay là nguồn gốc giấy tờ, lịch sử sử dụng đất phức tạp, thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng.
Nhiều thửa đất có nguồn gốc từ trước năm 1993, trước năm 1980, việc giao đất chủ yếu bằng giấy viết tay, biên bản họp thôn, xã (cũ) hoặc người dân sử dụng ổn định lâu dài nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không ít trường hợp một bên có giấy tờ viết tay từ thập niên 80 - 90 thế kỷ trước, trong khi bên còn lại có quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận được cấp sau này. Việc xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp đầu tiên trở thành bài toán khó đối với cơ quan hòa giải và tòa án.
Bên cạnh đó, sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, hồ sơ địa chính cũ bị phân tán, thất lạc hoặc không đồng bộ giữa đơn vị hành chính mới và cũ. Khi phát sinh tranh chấp, việc xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất gặp nhiều trở ngại, nhất là trong bối cảnh hồ sơ địa chính qua các thời kỳ chưa được lưu trữ đầy đủ, đồng bộ. Thời gian xác minh cũng vì thế bị kéo dài, có vụ mất từ 6 -12 tháng chỉ để lấy hồ sơ gốc.
Một vướng mắc khác là tranh chấp về ranh giới, lối đi hoặc phần diện tích bị chồng lấn. Do trước đây có sai sót trong đo đạc và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều trường hợp bị cấp sai vị trí, sai diện tích hoặc chồng lấn lên nhau. Khi tiến hành đo đạc lại, diện tích thực tế có chênh lệch so với giấy tờ, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Trong trường hợp các bên không thống nhất với biên bản đo đạc hiện trạng, cơ quan chức năng phải trưng cầu giám định, làm kéo dài thời gian giải quyết và phát sinh thêm chi phí.
Trong tranh chấp thừa kế đất đai, đất đai của ông bà để lại chưa phân chia, không có di chúc, nay qua nhiều thế hệ con cháu, số lượng người thừa kế đông, có người ở xa, có người đã mất. Việc xác định đầy đủ hàng thừa kế, quyền và nghĩa vụ liên quan mất nhiều thời gian; một số trường hợp vắng mặt hoặc không hợp tác càng khiến vụ việc thêm phức tạp…
Bên cạnh những khó khăn, vướng mắc nêu trên, còn có khó khăn trong thi hành án và hòa giải cơ sở. Hòa giải thành công khoảng 70 - 75%, nhưng khi không thành công, chuyển lên tòa án, thời gian giải quyết kéo dài, thường 1 - 2 năm, có vụ lên đến 3 - 4 năm do trưng cầu giám định, tạm đình chỉ.
Trong thi hành án dân sự, nhiều bản án có hiệu lực nhưng bên thua kiện không tự nguyện thi hành hoặc cố tình lẩn tránh, chuyển nhượng tài sản nhằm né tránh nghĩa vụ, buộc cơ quan chức năng phải áp dụng biện pháp cưỡng chế, làm phát sinh phức tạp.
Đồng bộ giải pháp từ quản lý đến ý thức người dân
Theo Luật sư Lâm Bích Ngọc, Phó Chánh Văn phòng Hội Luật gia thành phố Hải Phòng, nguyên nhân khiến nhiều vụ tranh chấp đất đai kéo dài, tái khiếu kiện, không chỉ xuất phát từ tính chất “đất là vàng”, mà còn do thủ tục hành chính và tư pháp phức tạp, nhiều cấp xét xử; chứng cứ, hồ sơ không đầy đủ hoặc mâu thuẫn; song song khiếu nại hành chính và tranh chấp dân sự; ý thức pháp luật và thái độ hợp tác của các bên chưa cao…
Căn cứ Luật Đất đai 2024 và từ thực tiễn áp dụng tại địa phương, để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai, hạn chế khiếu kiện kéo dài, cần thực hiện các giải pháp đồng bộ từ hai phía: Cơ quan quản lý nhà nước và người dân.
Cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia và địa phương, bảo đảm đồng bộ minh bạch. Đẩy mạnh số hóa toàn bộ hồ sơ địa chính, cập nhật dữ liệu từ thời kỳ cũ (trước 1993) đến nay, đặc biệt tích hợp dữ liệu từ Hải Dương cũ vào hệ thống Hải Phòng sau sáp nhập. Công khai thông tin đất đai về quy hoạch, giá đất, giấy chứng nhận trên cổng thông tin điện tử và ứng dụng VneID để giảm tranh chấp do thiếu thông tin hoặc sai sót đo đạc. Qua đó rút ngắn thời gian xác minh nguồn gốc đất từ 6 - 12 tháng xuống còn 1 - 3 tháng, hạn chế tranh chấp tái diễn.
Cùng với đó, cần nâng cao chất lượng hòa giải cơ sở theo quy định. Theo điều 235 Luật Đất đai năm 2024, hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc trước khi khởi kiện. Cần nâng cao chất lượng bằng cách thành lập Hội đồng hòa giải có luật gia, hòa giải viên chuyên nghiệp (Hội Luật gia địa phương tham gia); rút ngắn thời hạn hòa giải xuống 30 ngày (theo quy định mới), kết hợp đối thoại trực tiếp với các bên; tăng tỷ lệ hòa giải thành công từ 70 - 80% lên cao hơn bằng đào tạo kỹ năng cho hòa giải viên cơ sở. Khi hòa giải thành công, lập biên bản có giá trị pháp lý cao hơn, giảm tỷ lệ vụ việc đẩy lên tòa án.
Việc cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp; tăng cường đối thoại bắt buộc trong khiếu nại hành chính lần hai theo Luật Khiếu nại 2021, sửa đổi 2025 với sự tham gia của luật gia độc lập để đạt đồng thuận sớm; đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai cũng là những giải pháp quan trọng. Đồng thời, thực hiện thanh tra định kỳ quản lý đất đai tại cấp xã, phát hiện sớm sai phạm; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong quản lý đất đai, các trường hợp cố tình vi phạm, lấn chiếm, chuyển nhượng giả tạo để trốn tránh thi hành án; hỗ trợ thi hành án dân sự nhanh chóng để bản án có hiệu lực thực sự…
Từ phía người dân, cần nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật và hợp tác. Người dân cần chủ động phối hợp cung cấp đầy đủ giấy tờ, chứng cứ khi tranh chấp; tham gia hòa giải cơ sở và tòa án một cách tích cực, tránh vắng mặt làm kéo dài vụ việc. Khi phát sinh mâu thuẫn, ưu tiên hòa giải, đối thoại thay vì khiếu kiện kéo dài.
Người dân cần chủ động đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2024, người dân có đất chưa có giấy tờ nên nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định để tránh tranh chấp sau này. Khi phát hiện sai sót ranh giới, yêu cầu đo đạc lại sớm thay vì chờ tranh chấp bùng phát. Việc tìm kiếm tư vấn pháp lý sớm từ các tổ chức hành nghề luật sư, Hội Luật gia sẽ giúp định hướng giải quyết đúng quy định, tránh để vụ việc vượt tầm kiểm soát...