Định danh bất động sản: Còn độ trễ dữ liệu
Từ 1/3, mỗi bất động sản đều có mã định danh riêng. Tuy nhiên, thực tế triển khai còn phụ thuộc cơ sở dữ liệu, giao dịch chưa thay đổi, người dân và doanh nghiệp đang chờ hệ thống đồng bộ.
.jpg)
Khái niệm còn mới
Từ ngày 1/3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực, đặt nền tảng xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản. Một nội dung đáng chú ý là mỗi sản phẩm bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử riêng.
Theo quy định, mã định danh với các trường thông tin gồm mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình xây dựng, mã địa điểm nếu có và một dãy ký tự tự nhiên nhằm bảo đảm không trùng lặp. Toàn bộ mã dài tối đa 50 ký tự, sử dụng chữ in hoa không dấu, số và dấu gạch ngang.
Đây là mã dữ liệu của bất động sản trong hệ thống quản lý, không phải là một loại giấy tờ hay thủ tục hành chính riêng.
Tuy nhiên, trên thực tế, với đại đa số người dân, khái niệm “mã định danh bất động sản” vẫn còn mới mẻ. Không ít người vẫn nhầm lẫn với mã QR trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong khi đó, mã QR chỉ phục vụ kiểm tra thông tin trên giấy chứng nhận, còn mã định danh là mã quản lý của bất động sản trong hệ thống dữ liệu.
Từ đó, nhiều câu hỏi được đặt ra bất động sản đã có mã hay chưa, giao dịch có thay đổi hay không, có cần làm thủ tục để được cấp mã. Những thắc mắc này xuất hiện không chỉ ở người mua nhà mà cả những người đang có nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp tài sản.
Anh Tạ Quang Nam, môi giới bất động sản tại phường Hải Dương cho biết từ đầu tháng 3/2026 đến nay, các giao dịch mua bán nhà đất vẫn diễn ra theo cách truyền thống. Người mua và người bán chủ yếu quan tâm đến giấy tờ pháp lý, quy hoạch và giá cả, chưa có yêu cầu về mã định danh trong hồ sơ.
Theo anh Nam, với những người làm trong lĩnh vực bất động sản, thông tin về định danh không phải là điều xa lạ nhưng việc áp dụng vào giao dịch thực tế còn phụ thuộc vào hệ thống dữ liệu. Khi chưa có công cụ tra cứu cụ thể, người mua vẫn có xu hướng dựa vào các giấy tờ pháp lý truyền thống.
Ở góc độ doanh nghiệp, anh Giáp Văn Tiệp, Trưởng Phòng Đầu tư kinh doanh Công ty CP Đầu tư Newland chi nhánh Hải Dương cho rằng định danh bất động sản là bước đi tất yếu trong quá trình số hóa thị trường.
Theo anh Tiệp, khi thông tin được đưa lên hệ thống chung, việc tra cứu sẽ thuận lợi hơn cho cả người mua và doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu, khi hệ thống chưa vận hành đồng bộ, các giao dịch vẫn dựa vào những căn cứ quen thuộc. Điều này cho thấy việc thay đổi cách thức giao dịch cần đi cùng với mức độ hoàn thiện của dữ liệu.
Cần kết nối đồng bộ dữ liệu
Mã định danh bất động sản không được “cấp” theo từng trường hợp riêng lẻ, mà được hình thành trên nền tảng hệ thống dữ liệu và tạo lập tự động trong quá trình quản lý. Điều này khiến việc triển khai phụ thuộc nhiều vào mức độ sẵn sàng của dữ liệu.
Hiện nay, thông tin liên quan đến bất động sản vẫn được quản lý ở nhiều lĩnh vực khác nhau. Dữ liệu đất đai thuộc ngành tài nguyên và môi trường, dữ liệu dự án và nhà ở thuộc ngành xây dựng, thông tin giao dịch liên quan đến thuế, còn công chứng thuộc lĩnh vực tư pháp. Việc kết nối các nguồn dữ liệu này cần thời gian và sự phối hợp giữa các cơ quan.
Bà Lê Thị Dung, Trưởng Phòng Công chứng số 2 cho biết từ đầu tháng 3/2026 đến nay, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản vẫn thực hiện theo quy định hiện hành, chưa phát sinh hồ sơ có thông tin về mã định danh bất động sản.
Theo bà Dung, người dân khi làm thủ tục công chứng vẫn xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như trước đây. Khi dữ liệu được kết nối đầy đủ hơn, việc tra cứu thông tin sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xác minh.
Công chứng viên Nguyễn Thị Hường, Trưởng Văn phòng công chứng An Bình cho rằng việc tra cứu thông tin bất động sản sẽ hiệu quả hơn nếu dữ liệu được cập nhật kịp thời và chính xác.
Trong khi đó, thị trường bất động sản có tính “động” rất cao. Một tài sản có thể được chuyển nhượng nhiều lần trong thời gian ngắn. Nếu dữ liệu cập nhật chậm, thông tin tra cứu có thể không phản ánh đúng tình trạng pháp lý tại thời điểm giao dịch. Điều này khiến việc tra cứu, nếu chỉ dựa vào dữ liệu chưa hoàn chỉnh, có thể phát sinh rủi ro.
Luật sư Nguyễn Kiều Đông, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư thành phố Hải Phòng, Trưởng Văn phòng Luật sư Á Đông cho biết mã định danh bất động sản là công cụ phục vụ quản lý và tra cứu thông tin, không làm thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người dân. Giá trị pháp lý cao nhất vẫn thuộc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Theo luật sư Đông, để hệ thống định danh vận hành hiệu quả, việc chuẩn hóa và kết nối dữ liệu giữa các cơ quan cần được thực hiện đồng bộ. Khi dữ liệu được cập nhật đầy đủ và kịp thời, việc tra cứu sẽ thuận lợi hơn cho cả cơ quan quản lý và người dân.