Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, hệ lụy khó lường
Tại nhiều địa phương, không ít người dân vì nóng vội hoặc thiếu hiểu biết đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, dẫn đến ‘tiền mất tật mang’.
Không phải “muốn là làm”
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng nhiều điều kiện chặt chẽ. Đó là phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt; thửa đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc diện thu hồi; phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và người sử dụng đất hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Điều này đồng nghĩa với việc đất nông nghiệp không thể tự ý chuyển sang đất ở chỉ dựa trên nhu cầu cá nhân hay kỳ vọng tăng giá. Mọi hành vi san lấp, xây dựng, mở đường, phân lô khi chưa được cấp phép đều là vi phạm.
Thời gian qua, tại một số địa phương ở Hải Phòng đã xuất hiện nhiều trường hợp tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp. Điển hình như tại xã Kiến Hải, gia đình ông H. sử dụng gần 1.000 m² đất ở và hơn 250 m² đất nông nghiệp liền kề. Hộ này đã tự ý chuyển đổi khoảng 195 m² đất lúa sang đất giao thông, san lấp, đổ bê tông, mở rộng ngõ từ 3 m lên 7,2 m và di dời cột điện khi chưa được phép.
Trong khu đất ở, gia đình ông H. còn xây tường, phân lô thành 8 thửa cùng phần đất còn lại để chuyển nhượng. Nhiều lô chưa có giấy chứng nhận đã được rao bán với giá 1,2 – 1,5 tỷ đồng/lô. Phát hiện vi phạm, cuối tháng 12/2025, chính quyền địa phương đã yêu cầu dừng thi công, giữ nguyên hiện trạng để xử lý theo quy định.
Tại xã Quyết Thắng, tháng 1/2026 vừa qua, một số người dân ở thôn Đại Công xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp đã bị phát hiện, buộc tháo dỡ, khôi phục hiện trạng. Có trường hợp còn cố tình dựng công trình trên đất không được phép xây dựng, dẫn đến bị xử lý nghiêm theo quy định.
Trước đó, trong năm 2025, UBND xã Quyết Thắng cũng đã xử lý một số trường hợp tại thôn Trâm Khê, Giang Khẩu, Lâm Cao… cũng vi phạm quy định khi tự ý chuyển nhượng mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
UBND xã Quyết Thắng đề nghị các hộ dân nghiêm túc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai; tuyệt đối không tự ý xây dựng công trình, tường rào, nhà ở, lăng mộ hoặc các hạng mục khác trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Trường hợp cố tình vi phạm sẽ bị lập biên bản, xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình vi phạm và chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật.
Những vụ việc này cho thấy, không ít người dân đã hiểu sai hoặc cố tình “đi tắt”, tự ý chuyển đổi đất để trục lợi, bất chấp rủi ro pháp lý. Việc phân lô tự phát sẽ phá vỡ quy hoạch, gây áp lực lên hạ tầng và ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai tại địa phương.
.jpg)
Công khai quy hoạch sử dụng đất tới người dân
Không chỉ dừng lại ở việc bị xử phạt hành chính, người vi phạm còn buộc phải khôi phục lại hiện trạng đất ban đầu, đồng nghĩa với việc toàn bộ chi phí đầu tư san lấp, xây dựng gần như “đổ sông đổ bể”.
Đối với người mua đất, rủi ro còn lớn hơn khi giao dịch các lô đất chưa đủ điều kiện pháp lý. Nhiều trường hợp bỏ ra số tiền lớn nhưng không thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dễ phát sinh tranh chấp, thậm chí có nguy cơ mất trắng khi đất bị thu hồi, xử lý.
Luật sư Nguyễn Thị Thùy, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư thành phố Hải Phòng cho biết, theo khoản 5 điều 116 Luật Đất đai 2024 thì các gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Với đất trồng lúa, đất lâm nghiệp chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh.
Như vậy, điểm cốt lõi của pháp luật đất đai hiện nay là quản lý theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Dù người dân đã sử dụng đất nông nghiệp ổn định trong thời gian dài nhưng nếu không nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm, kèm các điều kiện khác thì vẫn không được phép chuyển mục đích. Do đó, người dân cần chủ động tìm hiểu kỹ quy định pháp luật, kiểm tra thông tin quy hoạch và thực hiện đầy đủ thủ tục trước khi muốn chuyển mục đích hoặc giao dịch quyền sử dụng đất.
Về phía chính quyền, cần tiếp tục công khai quy hoạch, tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm vi phạm, đồng thời đẩy mạnh tuyên truyền để người dân nhận thức rõ rủi ro khi vi phạm.
Đất đai là nguồn lực hữu hạn. Việc chuyển đổi chỉ thực sự hiệu quả khi được thực hiện đúng quy định. Những bài học từ thực tế cho thấy, chỉ một bước “đi tắt” sai luật, người dân không chỉ thiệt hại về kinh tế mà còn kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình.