Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội còn vướng nhiều rào cản

Nguồn vốn hạn chế

Thực tế triển khai nhà ở xã hội cho thấy nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn lớn về nguồn lực tài chính, làm hạn chế khả năng mở rộng đầu tư và triển khai dự án mới. Đại diện Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp hiện khoảng 2.900 tỷ đồng nhưng phải phân bổ cho 15 - 16 dự án trên quỹ đất gần 1.000 ha trên cả nước. Việc dàn trải nguồn lực khiến doanh nghiệp gần như không còn dư địa để triển khai các dự án quy mô lớn.

Với những dự án có diện tích hàng chục hecta, khả năng tham gia của doanh nghiệp bị hạn chế đáng kể do vượt quá năng lực tài chính hiện tại. Không chỉ gặp khó về vốn tự có, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng là rào cản lớn khi các ngân hàng thương mại cổ phần chưa thực sự mặn mà với các dự án nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Theo tính toán của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, tổng nguồn vốn cần lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, nếu tín dụng chiếm 20 - 25%, hệ thống ngân hàng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, tổng quy mô vốn vay mà các doanh nghiệp tiếp cận được mới chỉ khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 10% nhu cầu.

Ở phía người mua, lãi suất vay khoảng 12%/năm cũng đang là rào cản lớn. Với thu nhập của phần lớn người lao động, mức lãi suất này là quá cao, khiến nhiều người dù có nhu cầu thực vẫn khó tiếp cận nhà ở xã hội. Điều này gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản của dự án, làm giảm động lực đầu tư của doanh nghiệp.

Trước thực trạng trên, doanh nghiệp kiến nghị cần xây dựng chính sách tín dụng đặc thù cho nhà ở xã hội, với lãi suất ổn định, dài hạn, áp dụng đồng bộ cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua. Đồng thời, cần hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp nhằm tạo niềm tin cho các tổ chức tín dụng khi tham gia lĩnh vực này.

Bên cạnh bài toán vốn, nhiều dự án còn bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, đặc biệt liên quan đến quy hoạch. Có những dự án đã được giao đất nhưng chưa thể triển khai vì chưa có quy hoạch phân khu được phê duyệt, hoặc thiếu các chỉ tiêu cụ thể như chiều cao công trình, mật độ xây dựng. Điều này khiến doanh nghiệp không có cơ sở để lập kế hoạch đầu tư, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án.

Thực tế cho thấy sự thiếu đồng bộ giữa các khâu trong quy trình phê duyệt, từ chủ trương đầu tư đến quy hoạch chi tiết. Nhiều doanh nghiệp cho rằng cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn, đặc biệt đối với các dự án quy mô nhỏ trong nội đô. Thay vì áp dụng cứng nhắc các chỉ tiêu về dân số và hạ tầng xã hội, cơ quan quản lý có thể xác định quy mô công trình và tiêu chuẩn hạ tầng cơ bản, từ đó tính toán dân số phù hợp với điều kiện thực tế.

Đối với các khu nhà ở xã hội tập trung ở vùng ven, doanh nghiệp đề xuất Nhà nước nên đóng vai trò chủ đạo trong đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trạm y tế và trung tâm thương mại. Nếu toàn bộ chi phí này do doanh nghiệp gánh, sức hấp dẫn của dự án sẽ giảm đáng kể, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Ngoài ra, các dự án quy mô lớn cần được quy hoạch dọc theo các trục giao thông chính, bảo đảm khả năng kết nối với trung tâm đô thị trong khoảng 30 - 45 phút. Khi hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ, nhà ở xã hội mới có thể trở thành lựa chọn thực sự hấp dẫn đối với người dân.

Thủ tục xét duyệt rườm rà, doanh nghiệp chịu rủi ro

Một trong những vấn đề nổi cộm khác là quy trình xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội còn nhiều bất cập. Đại tá Nguyễn Tiến Nam, Giám đốc Ban Quản lý dự án 1 - Tổng Công ty 319 cho rằng, dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn, nhưng quá trình triển khai tại địa phương vẫn chưa đồng đều, dẫn đến khoảng cách giữa chính sách và thực tế.

Hồ sơ mua nhà ở xã hội hiện yêu cầu xác nhận nhiều tiêu chí như thu nhập, tình trạng nhà ở, đối tượng thụ hưởng. Trong khi đó, dữ liệu chưa được kết nối đồng bộ, thủ tục lại phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau, khiến thời gian xử lý kéo dài. Với số lượng hồ sơ lớn, cả cơ quan quản lý và người dân đều chịu áp lực đáng kể. Có những trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc chậm giải quyết nhưng không được thông tin đầy đủ, khiến người dân lúng túng trong việc bổ sung giấy tờ.

Thực trạng này không chỉ gây khó cho người dân mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án, thậm chí tạo kẽ hở cho môi giới trục lợi chính sách. Các chuyên gia cho rằng cần đẩy mạnh số hóa dữ liệu và xây dựng hệ thống thông tin thống nhất để tăng tính minh bạch.

Ở góc độ doanh nghiệp, quy trình hiện nay đang dồn phần lớn trách nhiệm lên chủ đầu tư. Doanh nghiệp phải tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng và chịu rủi ro nếu người mua không đủ điều kiện, kể cả khi sai sót không xuất phát từ phía mình. Vì vậy, doanh nghiệp đề xuất cơ quan quản lý trực tiếp xét duyệt đối tượng ngay từ đầu và xây dựng cơ sở dữ liệu chung để giảm rủi ro.

Ngoài ra, một số quy định hiện hành cũng hạn chế khả năng nâng cao chất lượng dự án, như việc không cho bố trí diện tích thương mại trong khối đế nhà ở xã hội. Điều này khiến các tòa nhà thiếu tiện ích, ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân.

Việc xác định giá bán cũng còn nhiều vướng mắc khi giá bị khống chế ở mức thấp, trong khi chi phí xây dựng gần tương đương nhà ở thương mại, khiến biên lợi nhuận của doanh nghiệp bị thu hẹp.

Dù ghi nhận những nỗ lực tháo gỡ của cơ quan quản lý, doanh nghiệp cho rằng cần các giải pháp đồng bộ hơn, từ chính sách tín dụng ổn định, cải cách thủ tục hành chính đến hoàn thiện quy hoạch gắn với hạ tầng. Khi các điểm nghẽn được xử lý, thị trường nhà ở xã hội mới có thể phát triển bền vững và đáp ứng mục tiêu an sinh.

TT (tổng hợp)